Tasse acquisto seconda casa 2026: imposte, IVA ed esempi

Le tasse sull’acquisto della seconda casa dipendono da chi vende. Se compri da un privato (o da un’impresa che vende senza IVA) paghi l’imposta di registro al 9%, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale. Se compri da un’impresa che applica l’IVA paghi l’IVA al 10% (22% per le abitazioni di lusso A/1, A/8 e A/9) più tre imposte fisse da 200 euro ciascuna. Aggiornato al 7 novembre 2026.

Qui trovi la tabella riassuntiva, come si calcola l’imposta di registro con il sistema del prezzo-valore, esempi numerici, le imposte sul preliminare, i casi particolari (nuda proprietà, appartamenti contigui, seconda casa che diventa prima casa), cosa paghi dopo il rogito e cosa cambia dal 1° gennaio 2027 con il nuovo Testo unico del registro.

Tasse acquisto seconda casa 2026: la tabella riassuntiva

Questi sono gli importi indicati dall’Agenzia delle Entrate per l’acquisto di un’abitazione senza le agevolazioni prima casa, cioè il caso tipico della seconda casa:

Chi vende	IVA	Imposta di registro	Imposta ipotecaria	Imposta catastale
Privato	No	9% (minimo 1.000 euro)	50 euro	50 euro
Impresa con vendita esente da IVA	No	9% (minimo 1.000 euro)	50 euro	50 euro
Impresa con vendita soggetta a IVA	10% (22% per A/1, A/8, A/9)	200 euro	200 euro	200 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale non le versi tu direttamente: le paga il notaio al momento della registrazione dell’atto, dopo averle incassate da te al rogito. Gli atti soggetti a registro proporzionale e le relative formalità catastali e ipotecarie sono esenti da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Acquisto della seconda casa da un privato

È il caso più frequente. Paghi:

• imposta di registro proporzionale del 9%, mai inferiore a 1.000 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Il 9% non si calcola per forza sul prezzo: se sei una persona fisica che compra per uso privato puoi chiedere al notaio il sistema del prezzo-valore e pagare sul valore catastale, quasi sempre molto più basso del prezzo (lo vediamo tra poco). Le stesse regole valgono se compri da un’impresa che vende in esenzione da IVA o da un soggetto che non ha partita IVA, come un’associazione o una fondazione.

Acquisto della seconda casa da un’impresa con IVA

La vendita di abitazioni da parte delle imprese è di regola esente da IVA, ma l’IVA si applica:

• quando vende l’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato entro 5 anni dalla fine dei lavori;
• quando, anche dopo i 5 anni, l’impresa sceglie di applicare l’IVA (la scelta va scritta nel preliminare o nell’atto);
• per gli alloggi sociali, se il venditore sceglie di applicare l’IVA.

In questi casi paghi l’IVA al 10% sul prezzo (al 22% se la casa è o può essere classificata A/1, A/8 o A/9) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna. L’IVA si paga al costruttore con la fattura, non al notaio. Attenzione: se nell’atto si indica un prezzo più basso di quello reale, anche tu acquirente rispondi in solido dell’IVA sulla differenza e della sanzione; puoi regolarizzare versando la maggiore imposta entro 60 giorni dal rogito. Se compri dal costruttore tramite agenzia, approfondisci provvigioni, garanzie e IVA.

Come si calcola l’imposta di registro sulla seconda casa: il prezzo-valore

Con il sistema del prezzo-valore l’imposta di registro (e le altre imposte proporzionali) si calcola sul valore catastale e non sul prezzo pattuito. Per un’abitazione che non è prima casa la formula è:

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 120

Poi applichi il 9% al valore catastale. Il sistema si usa solo se:

• la vendita è soggetta a imposta di registro proporzionale (quindi non se c’è IVA);
• compri un immobile a uso abitativo (o una sua pertinenza con rendita propria e vincolo indicato nell’atto);
• sei una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• lo chiedi espressamente al notaio nell’atto di acquisto (non in un atto successivo);
• nell’atto indichi comunque il prezzo realmente pattuito.

Vale anche per l’acquisto di nuda proprietà e usufrutto e per le case comprate all’asta in un’espropriazione forzata, sempre se si tratta di abitazioni.

I vantaggi del prezzo-valore

• paghi meno imposta, perché il valore catastale è in genere molto inferiore al prezzo;
• l’Agenzia delle Entrate non può fare l’accertamento di valore ai fini del registro (salvo occultamento del prezzo);
• hai diritto a una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Se invece nell’atto nascondi una parte del prezzo, il prezzo-valore non si applica più: le imposte si ricalcolano sul prezzo effettivo e si aggiunge una sanzione dal 50% al 100% della differenza di imposta.

Esempi di calcolo delle tasse sulla seconda casa

Esempio dell’Agenzia delle Entrate. Casa con rendita catastale di 900 euro, comprata da un privato a 200.000 euro. Con il prezzo-valore la base imponibile è 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro e l’imposta di registro è 10.206 euro (9%). Senza prezzo-valore sarebbe 18.000 euro (9% di 200.000).

Ecco altri casi, calcolati con le stesse regole:

Caso	Base imponibile	Imposte dovute	Totale imposte
Da privato, prezzo 300.000 euro, rendita 1.000 euro, con prezzo-valore	1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 euro	Registro 11.340 + ipotecaria 50 + catastale 50	11.440 euro
Stessa casa senza prezzo-valore	300.000 euro (prezzo)	Registro 27.000 + 50 + 50	27.100 euro
Da costruttore con IVA, prezzo 250.000 euro, categoria A/2	250.000 euro (prezzo)	IVA 10% 25.000 + registro 200 + ipotecaria 200 + catastale 200	25.600 euro
Casetta da privato, rendita 60 euro, con prezzo-valore	60 × 1,05 × 120 = 7.560 euro	Registro 9% = 680,40, sale al minimo di 1.000 + 50 + 50	1.100 euro

A queste imposte si aggiungono i costi che non sono tasse: l’onorario del notaio, l’eventuale provvigione dell’agenzia, le spese di istruttoria e perizia se prendi un mutuo. Per capire chi paga cosa al rogito leggi chi paga il notaio quando si vende casa.

Le imposte sul preliminare (compromesso)

Se prima del rogito firmi un contratto preliminare, va registrato entro 30 giorni dalla firma (se è un atto notarile ci pensa il notaio, sempre entro 30 giorni). Secondo l’Agenzia delle Entrate si pagano:

• 200 euro di imposta di registro fissa, qualunque sia il prezzo;
• l’imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe (155 euro se il preliminare è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata);
• lo 0,5% delle somme versate come caparra confirmatoria o acconto non soggette a IVA, per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 (prima gli acconti pagavano il 3%). Questa imposta si scala da quella dovuta al rogito.

Se la vendita è soggetta a IVA, l’acconto va fatturato con IVA e sconta 200 euro di registro (oltre ai 200 del preliminare), mentre la caparra confirmatoria paga lo 0,5%. Se nel preliminare non specifichi a che titolo versi una somma, conviene chiarirlo con il notaio: caparra e acconto hanno effetti diversi, come spieghiamo nella guida su caparra confirmatoria e penitenziale.

Casi particolari: quando non è “seconda casa” per il fisco

Per il fisco “seconda casa” significa semplicemente acquisto senza agevolazioni prima casa. In alcuni casi, anche se possiedi già un’abitazione, puoi avere le agevolazioni (registro al 2% o IVA al 4%), secondo le risposte dell’Agenzia delle Entrate:

• Hai già una prima casa agevolata: puoi chiedere di nuovo le agevolazioni se ti impegni nell’atto a vendere la casa già posseduta entro due anni dal nuovo acquisto (termine portato da uno a due anni dalla legge di Bilancio 2025). Se non vendi, perdi i benefici e paghi imposte, interessi e sanzione del 30%.
• Possiedi solo la nuda proprietà di una casa nello stesso Comune: puoi avere le agevolazioni, purché quella nuda proprietà non sia stata comprata con i benefici prima casa.
• Sei comproprietario di un’abitazione con persone diverse dal coniuge: le agevolazioni spettano se quella quota non è stata comprata con i benefici prima casa, anche se è nello stesso Comune.
• Compri due appartamenti contigui da unire: l’agevolazione spetta se l’abitazione che risulta dalla fusione ha le caratteristiche richieste.
• Attenzione: le agevolazioni non spettano se nello stesso Comune possiedi già un’altra casa comprata senza benefici, nemmeno impegnandoti a venderla.

Trovi tutte le condizioni nella guida ai requisiti prima casa e il calcolo nella guida all’imposta di registro sulla prima casa.

Controlli dell’Agenzia delle Entrate sul valore

Se scegli il prezzo-valore e dichiari il prezzo vero, l’Agenzia non può rettificare il valore ai fini del registro. Se invece paghi sul prezzo (per esempio perché compri da un’impresa con IVA o non hai chiesto il prezzo-valore), l’Ufficio può verificare che il valore dichiarato sia realistico confrontandolo con altri atti e stime e, in caso di accertamento, puoi presentare ricorso, chiedere l’accertamento con adesione o l’annullamento in autotutela.

Le tasse dopo l’acquisto: IMU sulla seconda casa

Una volta proprietario paghi ogni anno l’IMU, perché l’esenzione vale solo per l’abitazione principale non di lusso. Secondo la tabella aliquote del Dipartimento delle Finanze (legge 160/2019, art. 1, comma 754) l’aliquota di base per gli altri fabbricati è lo 0,86%; il Comune può azzerarla o alzarla fino all’1,06% e, solo dove prima si applicava la maggiorazione TASI, fino all’1,14%. Si paga con F24 in due rate, acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre; il codice tributo per gli altri fabbricati è il 3918.

Per il calcolo passo per passo leggi come calcolare l’IMU sulla seconda casa; per i costi di gestione (utenze, condominio, redditi da affitto) c’è la guida La seconda casa: IMU, imposte e costi di gestione.

Cosa cambia dal 1° gennaio 2027: il nuovo Testo unico del registro

Dal 1° gennaio 2027 si applica il Testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti (decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123), che raccoglie in un solo testo le regole oggi contenute soprattutto nel DPR 131/1986. La data originaria era il 1° gennaio 2026: il decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200 (art. 4, comma 5) l’ha spostata di un anno.

Per chi compra cambiano soprattutto i riferimenti normativi che leggerai negli atti dal 2027. Alla data di questo aggiornamento l’Agenzia delle Entrate indica per la seconda casa gli importi riportati in tabella; se rogiti a cavallo dell’anno, chiedi comunque al notaio la conferma degli importi applicabili alla data dell’atto. Il disegno di legge di Bilancio 2027 è in discussione in Parlamento: se il testo approvato toccherà queste imposte, aggiorneremo la guida.

Conclusioni

Per la seconda casa la domanda chiave è: chi vende? Da privato paghi il 9% di registro (calcolato, se puoi, sul valore catastale) più 100 euro fissi; dal costruttore con IVA paghi il 10% di IVA sul prezzo più 600 euro fissi. Chiedi sempre il prezzo-valore quando è possibile, registra correttamente il preliminare e metti a budget l’IMU degli anni successivi. Se stai cercando la seconda casa, guarda gli immobili in vendita su Gromia; se per comprarla devi prima vendere, parti dalla valutazione gratuita della tua casa.

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