Come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale
Vanessa GuerrieroStai affrontando la gestione di un’eredità immobiliare o stai valutando l’acquisto di una nuova proprietà? Conoscere il valore dell’immobile è cruciale per pianificare in modo efficace le tue finanze e comprendere le imposte associate. In questa guida dettagliata, esploreremo il processo per calcolare il valore di un immobile a partire dalla sua rendita catastale. Scoprirai come questa valutazione influisce sull’IMU, sulle tasse di compravendita e su altre imposte correlate.
In questo articolo:
Cos’è la rendita catastale
La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ai fini fiscali ad un immobile in grado di produrre o generare reddito. Questo valore viene attribuito in base alla categoria catastale d’appartenenza.
Le categorie catastali sono dei simboli, ovvero delle lettere, sotti i quali vengono riuniti immobili che presentano caratteristiche similari in base alle caratteristiche strutturali, costruttive e d’uso.
Queste concorrono al calcolo del valore catastale, in quanto determinano i coefficienti da moltiplicare alla rendita. Il nostro ordinamento prevede 6 categorie catastali:
- Categoria A: abitazioni e uffici (A/10)
- Categoria B: alloggi collettivi
- Categoria C: immobili commerciali e vari
- Categoria D: immobili a destinazione speciale
- Categoria E: immobili a destinazione particolare
- Categoria F: unità immobiliari senza rendita catastale
Come si calcola la rendita catastale di un immobile
La rendita catastale viene definita sulla base di due parametri:
- la consistenza dell’immobile, ovvero la sua dimensione, costituita dalla superficie, il numero di vani e la volumetria
- l’estimo, ovvero un valore numerico assegnato all’immobile dall’Agenzia delle Entrate del Territorio, in base all’ubicazione e alla destinazione d’uso
Per la maggior parte delle unità immobiliari, il calcolo della rendita catastale si effettua moltiplicando la consistenza dell’immobile per il valore riportato nelle tariffe di estimo.
Poichè si tratta di un calcolo complesso, il miglior modo per calcolare la rendita catastale dell’immobile è richiedere la visura catasale.
💡Vuoi approfondire il discorso? Scopri il nostro articolo dedicato a come si calcola la rendita catastale.
Cos’è il valore catastale di un immobile
Il valore catastale di un immobile è il valore fiscale dello stesso.
Nella pratica, è il valore utilizzato come base imponibile per il calcolo della maggior parte delle imposte dovute allo Stato relative alla proprietà immobiliare.
In particolare, a partire dal valore catastale si determinano le seguenti imposte sugli immobili:
- Imu
- Imposte sulle compravendita immobiliari, ovvero le imposte di registro, catastali e ipotecarie dovute in caso di acquisto di un immobile
- Tasse per altre tipologie di operazioni immobiliari, come le imposte sulle donazioni e imposte sulla successione
Dato che l’imposta di registro si riferisce alla compravendita, bisognerebbe utilizzare come base di calcolo il valore di mercato del bene, ma la normativa prevede che in alcuni casi sia possibile utilizzare il valore catastale.
Per motivi di trasparenza, tempo e vantaggi per i cittadini, a partire dal 2006 è infatti possibile utilizzare il valore catastale indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto di vendita. Questo principio vale solo per immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze, sia che si tratti della prima che della seconda o terza casa.
Calcolo valore immobile da rendita catastale
Ma allora come calcoloare il valore dell’immobile dalla rendita catastale?
Il calcolo valore immobile da rendita catastale si effettua moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente catastale determinato in base alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile medesimo.
I coefficienti catastali sono fissi e stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale:
- 115,5 per gli immobili adibiti ad abitazione principale (escluse A/1 A/7 A/8)
- 126 per gli immobili di categoria catastale A (esclusa cat. A/10) e C (esclusa cat. C/1)
- 176,4 per gli immobili di categoria catastale B
- 63 per gli immobili di categoria A/10 (uffici) e gli immobili categoria di D
- 42,84 per gli immobili di categoria C/1 (negozi/botteghe) e gli immobili di categoria E
- 112,5 per Terreni agricoli, da moltiplicare al reddito dominicale
La formula per il calcolo valore immobile da rendita catastale è quindi la seguente:
[rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x coefficiente di merito
Tabella riassuntiva coefficienti calcolo valore catastale (dati aggiornati al 2024)
| Categoria Catastale | Coefficiente Moltiplicativo | Esempi |
|---|---|---|
| A/1 (abitazioni principali) | 115,5 | Prima casa |
| A (escluse A/1, A/7, A/8) | 126 | Appartamenti (non prima casa) |
| B | 176,4 | Alloggi collettivi |
| C (esclusa C/1) | 126 | Negozi (non categoria C/1) |
| C/1 | 42,84 | Negozi/botteghe |
| D | 63 | Immobili a destinazione speciale |
| E | 42,84 | Immobili a destinazione particolare |
| Terreni agricoli | 112,5 | (moltiplicato al reddito domenicale) |
Valore immobile da rendita catastale: qualche esempio di calcolo
Vediamo velocemente alcuni esempi di calcolo nelle situazioni più comuni.
Alla prima casa, non appartenente alle categorie di lusso, si applica la seguente formula per il calcolo del valore catastale da rendita: [rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x 115,5.
Se invece il calcolo va effettuato per una seconda casa, il calcolo sarà [rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x 126
Nel caso di terreni agricoli, il valore fiscale si calcola a partire dal reddito domenicale che va rivalutato al 25%. In questo caso la formula diventa: [reddito domenicale + (25% reddito domenicale)] x coefficiente di riferimento.
Calcolo valore catastale per immobili non accatastati
E se il valore catastale deve essere calcolato per un immobile non accatastato? In questo caso, viene utilizzata una rendita catastale presunta per poter risalire al valore catastale.
La rendita presunta rappresenta un valore provvisorio attribuito dal Catasto nell’attesta di poter attribuire il valore corretto. Per il resto la formula per il calcolo del valore catastale rimane invariata, anche nel caso di immobile non dichiarato.
➡️ Ora che hai scoperto come calcolare il valore fiscale del tuo immobile, vuoi anche conoscerne il valore di mercato per procedere ad una compravendita? Utilizza lo strumento gratuito di valutazione immobiliare Gromia!
🏠 Se invece stai cercando una nuova casa o vuoi valutare le opzioni disponibili nel mercato immobiliare, scopri come possiamo aiutarti a trovare la casa dei tuoi sogni oggi stesso.
TAKE AWAYS
1. Valore catastale vs valore di mercato:
- Il valore catastale è un valore fiscale, utilizzato per calcolare le imposte. Il valore di mercato è il prezzo di riferimento per una compravendita.
2. Calcolo del valore catastale:
- Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente fisso. La rendita catastale è un valore attribuito all’immobile dall’Agenzia delle Entrate.
3. A cosa serve il valore catastale:
- Il valore catastale serve per calcolare diverse imposte, come l’IMU, le tasse di compravendita e l’ICI.
4. Come ottenere la rendita catastale:
- La rendita catastale si trova nella visura catastale dell’immobile. La visura catastale può essere richiesta online o presso l’Agenzia delle Entrate.
5. Come si aggiorna il valore catastale:
- Il valore catastale viene aggiornato periodicamente dall’Agenzia delle Entrate. L’aggiornamento può avvenire a seguito di una rivalutazione generale degli immobili o di una modifica delle caratteristiche dell’immobile.
FAQ
1. Qual è la differenza tra rendita catastale e valore catastale?
La rendita catastale è un valore attribuito all’immobile dall’Agenzia delle Entrate, mentre il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fisso.
2. Come posso calcolare il valore catastale del mio immobile?
Puoi calcolare il valore catastale del tuo immobile moltiplicando la rendita catastale, che trovi nella visura catastale, per il coefficiente fisso relativo alla categoria catastale dell’immobile.
3. A quali imposte è soggetto il valore catastale?
Il valore catastale è soggetto a diverse imposte, come l’IMU, le tasse di compravendita e l’ICI.
4. Come posso ottenere la visura catastale del mio immobile?
La visura catastale può essere richiesta online o presso l’Agenzia delle Entrate.
5. Cosa devo fare se il valore catastale del mio immobile è errato?
Se ritieni che il valore catastale del tuo immobile sia errato, puoi presentare una richiesta di revisione all’Agenzia delle Entrate.