Appartamento pignorato: come comportarsi da venditori e acquirenti

Possedere un appartamento pignorato è una situazione sconfortante; allo stesso tempo, pensare di acquistare una casa sottoposta a pignoramento, potrebbe generare in te moltissimi dubbi.

In questa guida ti forniremo informazioni utili su come comportarti di conseguenza, sia dal punto di vista del venditore, sia dell’acquirente.

Ma prima di entrare nel merito, vediamo in cosa consiste un pignoramento e cosa preveda per il debitore. 

Cos’è il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è un atto redatto da un ufficiale giudiziario per attestare l’espropriazione di un bene, per esempio un appartamento, per consentire ad uno o più creditori di recuperare le somme dovute.

Prima di preoccuparti però, devi sapere che solitamente non si tratta di una circostanza improvvisa, ma è l’ultimo atto di una serie di avvertimenti che ti vengono notificati di volta in volta, per consentirti di risolvere la tua posizione debitoria.

Se hai contratto un mutuo per acquistare una casa, certamente saprai che la banca ha richiesto l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, che funzionerà come una garanzia  nel caso in cui non riuscissi a pagare le rate.

A questo proposito è utile ricordarti che la cancellazione dell’ipoteca non avviene in automatico una volta che si estingue il mutuo, ma dovrà essere esplicitamente richiesta inoltrando una domanda presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare.

Come funziona un pignoramento?

Detto ciò, ipotizziamo che ti trovi nella difficile condizione di non riuscire a pagare le rate del mutuo da diversi mesi, oppure, che tu sia in ritardo con il saldo delle spese condominiali; il primo passo da parte dei creditori sarebbe quello di inviarti un decreto ingiuntivo.

In sostanza, si tratta di un primo avviso inoltrato dall’Autorità Giudiziaria che ti intima di pagare entro 40 giorni, con l’aggiunta di eventuali interessi e spese extra.

Superato questo periodo, senza che tu abbia posto rimedio alla tua situazione debitoria, verrà inviato un secondo avviso che prende il nome di precetto: questa volta il creditore pretende un pagamento entro 10 giorni.

Se anche questo avviso dovesse essere ignorato, si procederà al passo successivo, che prevede appunto l’avvio della procedura di pignoramento.

Dunque, cosa succede? Scopriamolo nel prossimo paragrafo.

Cosa succede dopo l’atto di pignoramento?

Quando l’Autorità Giudiziaria ti notifica che l’appartamento è stato pignorato, significa che il creditore ha deciso di passare dal semplice avviso ai fatti: la tua casa sarà quindi soggetta ad espropriazione forzata in quanto garanzia per il saldo del debito.

In breve tempo viene inviato un perito presso l’immobile in questione, che ha il compito di valutare il suo stato di fatto e calcolarne il valore di mercato. Questo passaggio è fondamentale per stabilire il prezzo di partenza dell’asta giudiziaria (che solitamente è più basso rispetto al valore reale).

Il Tribunale stabilirà in seguito la data precisa in cui avrà luogo l’asta, così come il prezzo minimo di vendita e le modalità della stessa.

Devi sapere, però, che finché l’immobile non viene aggiudicato a qualcuno, tu continuerai ad esserne il proprietario; potrai quindi continuare a viverci pur avendo il divieto di ostacolare la procedura di espropriazione e nel sarai al tempo stesso responsabile. 

Questo comporta che, nel momento in cui l’iter viene avviato, potresti ricevere numerose visite da parte di chi è interessato ad acquistare la casa, senza che tu possa opporti.

Nonostante ciò, capita di frequente che alla prima asta giudiziaria non si presenti nessun compratore con un’offerta; in questo caso il Tribunale sarà costretto ad abbassare il prezzo di partenza, anche in previsione di un’asta successiva.

Si tratta di una situazione piuttosto spiacevole, perché alla fine potresti perdere la tua proprietà, mentre il Tribunale ricaverebbe una cifra irrisoria rispetto al reale valore di mercato, a volte persino insufficiente per saldare tutti i debiti con il creditore.

Se, invece, tutte le aste dovessero rimanere deserte oppure il prezzo di vendita risultasse troppo esiguo perché il creditore possa trarne un beneficio, il giudice potrebbe decidere di estinguere completamente il pignoramento.

A questo punto potresti chiederti se sia possibile vendere l’immobile in autonomia.

Si può vendere una casa pignorata?

Prima di tutto bisogna precisare che finché l’immobile è ipotecato, hai il diritto di disporne come meglio credi, in quanto tale iscrizione non mina alla tua proprietà sul bene; in altre parole, puoi venderlo, donarlo, darlo in usufrutto o in affitto.

È chiaro, però, che il compratore dovrà essere sempre informato della presenza di un’ipoteca sulla casa, poiché il creditore potrebbe utilizzarla come garanzia personale, anche nel caso in cui la proprietà sia stata ceduta ad altri.

La situazione cambia non appena ricevi la notifica di pignoramento: una volta avviata tale procedura, puoi considerarti ancora proprietario dell’immobile, ma non potrai più venderlo, donarlo, né disporne in nessun modo.

Anche se ciò dovesse succedere, l’atto che sancisce il trasferimento di proprietà potrebbe essere considerato nullo.

Ciò che puoi fare è trovare un accordo con il tuo creditore, già nelle primissime fasi della notifica di mancato pagamento, per esempio saldando una parte del debito a rate per impedire che venga avviata la procedura di esecuzione forzata.

Attenzione, però, perché stando ad un recente provvedimento della Corte di giustizia europea, se nel contratto bancario fossero presenti clausole vessatorie, avresti il diritto di opporti al pignoramento immobiliare, persino qualora fossero già scaduti i termini per contestare il decreto ingiuntivo.

Per maggiori informazioni al riguardo, ti consigliamo di rivolgerti ad un legale di fiducia.

Vendere senza asta: saldo e stralcio

Stando all’articolo 492 del Codice procedurale civile, l’avvio della procedura di pignoramento ti nega la possibilità di vendere l’immobile, in quanto non puoi minare la garanzia del credito sul bene espropriato.

Tuttavia, a tal proposito è prevista un’eccezione, a patto di ottenere il consenso da parte del creditore che ha richiesto la procedura.

Tieni presente che molto spesso l’asta non conviene a nessuna delle due parti, perché il prezzo di vendita dell’immobile potrebbe essere così basso da non riuscire a coprire tutto il debito.

Sfruttando a tuo favore questo aspetto, puoi richiedere un accordo con il creditore e procedere attraverso il saldo e stralcio: in sostanza, prima dell’asta giudiziaria, individui un potenziale acquirente disposto a comprare la casa ad un prezzo soddisfacente anche per il creditore.

Si tratta di una vera e propria vendita immobiliare, ma quando si concretizzerà il trasferimento di proprietà, il creditore dovrà rilasciare al debitore una dichiarazione liberatoria, rinunciando formalmente al pignoramento della casa.

Il vantaggio di questa soluzione è che potresti richiedere al creditore di trattenere un importo inferiore rispetto a quanto indicato dal decreto ingiuntivo, con il vantaggio per lui di velocizzare la procedura.

Arrivato a questo punto avrai bisogno di vendere rapidamente la tua casa: ti possiamo aiutare! 

Appartamento pignorato: cosa succede agli inquilini?

Ammettiamo per ipotesi che il tuo appartamento pignorato fosse stato dato in affitto ad una terza persona: ti starai chiedendo se, date le circostanze, sarebbe costretta a liberare la casa.

In realtà, il pignoramento dell’immobile non implica la risoluzione del contratto di affitto che, anzi, continuerà a sussistere anche al sopraggiungere di un nuovo proprietario, fino allo scadere dei termini previsti nel contratto.

Discorso diverso, invece, se decidessi di dare la casa in affitto dopo aver ricevuto il decreto ingiuntivo: in questo caso dovresti prima richiedere il consenso del giudice esecutore e, molto probabilmente, il canone servirebbe per saldare parte del debito.

Ricorda, però, che il contratto d’affitto prevale sul pignoramento solo se regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate in una data precedente all’atto di espropriazione.

Nel caso in cui dovesse trattarsi di una locazione non registrata, il nuovo proprietario potrebbe agire per vie legali attraverso una causa, richiedendo lo sfratto degli inquilini.

Analizziamo ora il pignoramento dal punto di vista di un potenziale acquirente.

Acquistare una casa pignorata: ecco cosa c’è da sapere

A differenza di un percorso di compravendita immobiliare standard, l’acquisto di una casa pignorata prevede di trovare accordi non solo con il venditore, ma anche con il creditore.

Il compratore ha la possibilità di procedere in due modi: il primo è quello di attendere la data dell’asta giudiziaria e partecipare come acquirente.

Considera che in caso di aggiudicazione, dovrai saldare l’importo entro 60 o 90 giorni, anche nel caso in cui sia in corso la richiesta di un mutuo.

La seconda ipotesi è quella di ricorrere all’operazione di saldo e stralcio, cercando un immobile che è stato sottoposto a pignoramento e con una prima data di asta sufficientemente lontana da consentirti di portare a termine la richiesta di un mutuo.

Tutte le informazioni necessarie vengono di norma fornite dal Tribunale, compreso il documento di perizia dove è indicato il nominativo del creditore; proprio a quest’ultimo dovrai inoltrare la proposta d’acquisto.

Dopo una serie di trattative che coinvolgono anche il debitore ed eventuali legali delle parti, si giungerà ad un accordo sul prezzo di vendita: a questo punto le parti si rivolgeranno ad un notaio.

Il ruolo del notaio

A differenza di una normale compravendita immobiliare, nel caso di saldo e stralcio il notaio ricopre un ruolo di garanzia, dal momento che le parti di norma richiedono il deposito del prezzo su un conto indicato dallo stesso notaio.

Questa operazione garantisce che il denaro non venga utilizzato per altri scopi, se non per l’estinzione del debito in corso.

La procedura prevede che si stipuli la vendita con condizione sospensiva; il passaggio di proprietà diventerà effettivo non appena verrà cancellato il pignoramento, mentre la rinuncia agli atti ha efficacia immediata. 

Se nei 30 giorni successivi nessun creditore si oppone alla procedura, le parti dovranno comparire ancora una volta davanti al notaio per rendere effettiva la vendita.

Per sapere con certezza quanto vale la tua casa o prima di acquistarla, ti consigliamo sempre una valutazione aggiornata.