Vanessa GuerrieroVendere casa è un procedimento lungo e che può nascondere molte insidie. Le questioni burocratiche, i potenziali raggiri… sono tanti i rischi che si possono correre, come dimostrano le tantissime cause in tribunale legate alla compravendita di immobili.
In questi casi, spesso è proprio il venditore a rimetterci. Ma allora, come tutelarsi quando si vende una casa?
Il nostro consiglio principale è rivolgersi ad un esperto immobiliare qualificato che ti possa guidare in tutti gli aspetti legali della tua vendita senza rischi.
Laddove tu voglia comunque essere informato sull’argomento o sapere come muoverti da solo, ecco i nostri consigli per tutelarsi quando si vende casa.
Consigli su come tutelarsi quando si vende una casa
Verificare la conformità urbanistica e catastale
Quando decidi di vendere un immobile, devi innanzitutto verificare che ci sia la corrispondenza tra lo stato di fatto, la planimetria catastale e lo stato depositato in comune.
Infatti, la responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore. Con il contratto di compravendita il venditore è tenuto a garantire che l’immobile ceduto sia immune da vizi di gravità tale da renderlo inidoneo all’uso o da diminuire il valore.
In caso contrario, colui che ha acquistato un immobile con vizi occulti ha diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo dell’immobile fino al 25% o ad un risarcimento del danno subito.
Non solo danni economici, il rischio è anche quello di danni penali. La vendita immobile con difformità urbanistiche ove tale bene sia collocato in aree o fabbricati vincolati può rientrare infatti nei dettami del Codice Penale.
Scopri di più su questo argomento nel nostro articolo dedicato alla compravendita di un immobile con abuso edilizio
Come verificare la conformità urbanistica e catastale
Per la verifica dello stato urbanistico dovrai recarti in comune e presentare un’istanza di accesso agli atti, oppure rivolgerti ad un professionista. Nel caso in cui ci siano opere non regolari, occorrerà procedere alla sanatoria e quindi pagare una sanzione.
Per lo stato catastale, in caso di irregolarità (tranne alcune eccezioni per entità lievi) dovrai incaricare un tecnico professionista per procedere alla variazione catastale.
Come regolarizzare un’opera abusiva prima della compravendita immobiliare
Per evitare futuri problemi maggiori con l’acquirente, occorre regolarizzare le difformità emerse in fase di verifica.
Per farlo, devi affidarti ad un tecnico professionista che provvederà alla stesura di una pratica di sanatoria.
In un secondo momento, il tecnico procederà alla corretta variazione catastale, così la compravendita immobiliare si potrà concludere senza intoppi.
Fai fare una relazione tecnica
Prima di vendere casa, è consigliabile incaricare un tecnico abilitato che certifichi lo stato dell’immobile tramite una relazione tecnica (in certe regioni questa procedura non solo è consigliata ma è obbligatoria).
In questo modo, potrai entrare a conoscenza di eventuali vizi e difformità relativi al tuo immobile e sanare prima della vendita per evitare problemi successivi con l’acquirente.
Comportati in modo trasparente e in buona fede
Per evitare situazioni spiacevoli, sii il primo ad essere trasparente e in buona fede verso l’acquirente. In che senso?
Non nascondere informazioni e difetti legati al tuo immobile, dato che se si dovessero nascondere informazioni importanti che potrebbero aver compromesso l’acquisto, il giudice può facilmente annullare la vendita e addirittura imputare un risarcimento danni.
Anche in caso di omissioni di minore importanza, anche se le conseguenze sono meno gravi comunque ti mettono in cattiva luce agli occhi del giudice in caso di controversie.
Come farsi pagare la vendita di una casa
Non accettare acconti ma solo la caparra
La caparra è un titolo di garanzia e tutela nei confronti della parte adempiente.
L’acconto è solo un anticipo sul pagamento, per cui qualora non si arrivi al rogito indipendentemente da chi sia la parte inadempiente l’acconto va restituito per intero.
Inoltre, durante la fase di registrazione del preliminare, la caparra sconta una tassazione inferiore. Lo stato infatti chiede il versamento di un’imposta pari allo 0,5% sulla caparra e un’imposta del 3% sull’acconto.
Non accettare pagamenti con assegni bancari
Il pagamento dell’immobile avviene durante il rogito. Sono ammessi tutti i metodi di pagamento che ne consentano la tracciabilità, ma fai attenzione a scegliere il metodo migliore.
In genere il pagamento avviene tramite assegno circolare non trasferibile, che rappresenta una garanzia per il venditore e per il notaio essendo garantito dalla banca.
L’assegno bancario invece, è una promessa di pagamento e potresti correre il rischio che non sia coperto.
Laddove il conto corrente dell’acquirente non disponga effettivamente della somma necessaria al pagamento, l’assegno bancario andrà protestato e quindi il venditore dovrà agire giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento.
Il deposito del prezzo
In fase di contratto preliminare o di rogito di fronte al notaio, sappi che una delle parti può richiedere il ricorso al deposito del prezzo.
In questo caso, il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non ci sia la certezza che l’acquisto sia perfezionato tramite formalità pubblicitaria.
Il deposito del prezzo viene in genere considerato una tutela per il compratore, nel caso in cui tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei predetti registri venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale… anche se si tratta di eventi che accadono molto raramente.
Ma il deposito del prezzo tutela anche il venditore, dato che garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore. Denaro che verrà incassato dopo qualche giorno, ma senza rischi in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita
In più, tieni conto che le somme depositate al notaio sono assolutamente al sicuro essendo separate dal patrimonio personale del notaio. Questo denaro sarà infatti depositato su un conto corrente dedicato con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.
Come tutelarsi per vendere una casa donata o ereditata
Diritto di prelazione per immobile in successione
Nel caso in cui tu abbia ricevuto l’immobile che vuoi vendere a seguito di una successione o di un testamento ereditario, verifica che non ci sia in atto un diritto di prelazione.
In questo caso, dovrai comunicare ufficialmente l’intenzione di vendita e il prezzo a tutti coloro i quali abbiano il diritto di prelazione sull’immobile.
Si tratta di un passaggio molto importante dato che il mancato rispetto del diritto di prelazione può portare a un annullamento della compravendita.
Come rendere commerciabile un immobile ricevuto in donazione
Se vuoi vendere un immobile ricevuto in donazione il rischio è che l’acquirente non voglia acquistare per eventuali possibili da eventuali contestazioni, riduzioni o dalla revoca o perché la banca rende più difficile l’accesso al mutuo in questo caso.
Per eliminare ogni rischio per l’acquirente e rendere il tuo immobile donato commerciabile, hai 4 possibilità:
- Aspettare 10 anni dal decesso del donatore: prima di questo termine, con una contestazione l’erede può di fatto riacquistare il bene donato, anche se quest’ultimo sarà già passato di proprietà.
- Aspettare 20 anni dalla donazione: trascorso questo termine il legittimario che non trovi nel donatario un patrimonio sufficiente a ripristinare la propria quota di legittima, non può avanzare più alcuna pretesa nei confronti di un eventuale terzo cui sia pervenuto il bene dal donatario.
- Richiedere una liberatoria scritta agli eventuali legittimi eredi del donante, se ancora in vita, in cui questi dichiarano di non avere intenzione di impugnare la donazione in caso di decesso del familiare che ha donato l’immobile.
- Stipulare una polizza assicurativa sulla donazione che elimini gli ostacoli alla successiva libera commerciabilità del bene immobile donato, se effettuata direttamente in fase di donazione. La polizza può essere stipulata anche al momento della vendita dell’immobile, o dell’iscrizione di un’ipoteca sullo stesso, da parte del donatario.