Miriam PeraniPer vendere casa servono cinque gruppi di documenti: quelli personali di tutti i proprietari, l’atto di provenienza, i documenti catastali (visura e planimetria conforme allo stato di fatto), i documenti urbanistici (titoli edilizi e agibilità) e l’attestato di prestazione energetica (APE). A questi si aggiungono, se servono, le certificazioni degli impianti, i documenti del condominio e quelli dei casi particolari: mutuo in corso, casa ereditata, casa affittata o con terreno. Aggiornato al 7 novembre 2026.
Raccoglierli prima di mettere in vendita l’immobile ti evita le due cause più comuni di trattative che saltano: una planimetria che non corrisponde alla casa e un abuso edilizio scoperto a ridosso del rogito. Qui sotto trovi la checklist completa, dove si ottiene ogni documento e quali sono obbligatori per legge.
Checklist dei documenti per vendere casa
| Documento | Serve sempre? | Dove si ottiene |
|---|---|---|
| Documento d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari | Sì | — |
| Estratto di matrimonio con regime patrimoniale, unione civile, sentenza di separazione o divorzio | Sì, per verificare chi deve firmare | Comune |
| Atto di provenienza (compravendita, donazione, successione, sentenza) | Sì | Copia dal notaio che l’ha stipulato o dall’Archivio notarile |
| Visura catastale aggiornata (meglio storica) | Sì | Agenzia delle Entrate, anche online |
| Planimetria catastale conforme allo stato di fatto | Sì, a pena di nullità dell’atto | Agenzia delle Entrate; se non è conforme, aggiornamento con un tecnico |
| Estremi dei titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, CILA/SCIA, sanatorie) | Sì, a pena di nullità dell’atto | Ufficio tecnico del Comune (accesso agli atti) o tecnico di fiducia |
| Agibilità o abitabilità | Fortemente consigliata | Comune |
| APE – Attestato di prestazione energetica | Sì: va mostrato in trattativa e allegato all’atto | Tecnico certificatore abilitato |
| Dichiarazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia | Non obbligatorie per legge, ma quasi sempre richieste | Impresa installatrice; per impianti anteriori a marzo 2008, in mancanza, dichiarazione di rispondenza di un professionista |
| Regolamento di condominio, situazione dei pagamenti, delibere su lavori straordinari | Sì, se la casa è in condominio | Amministratore di condominio |
| Ispezione ipotecaria | Consigliata (la fa comunque il notaio) | Agenzia delle Entrate, anche online |
| Contratto di mutuo e conteggio di estinzione | Solo se c’è un mutuo | Banca |
| Dichiarazione di successione e trascrizione dell’accettazione di eredità | Solo per case ereditate | Agenzia delle Entrate / notaio |
| Contratto di locazione registrato | Solo se la casa è affittata | Copia del proprietario o Agenzia delle Entrate |
| Certificato di destinazione urbanistica | Solo con terreni non pertinenziali o pertinenze da 5.000 m² in su | Comune |
1. Documenti del venditore
Devono firmare il rogito tutti i proprietari indicati nell’atto di provenienza, con le rispettive quote. Ognuno deve presentare documento d’identità valido e codice fiscale; i cittadini extra UE anche il permesso di soggiorno.
Conta anche lo stato civile: se eri sposato in comunione legale al momento dell’acquisto, la casa può appartenere anche al coniuge anche se l’atto è intestato solo a te. Per questo servono l’estratto dell’atto di matrimonio con l’indicazione del regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni, eventuale fondo patrimoniale), oppure il certificato di unione civile, la sentenza di separazione o divorzio, o il certificato di stato libero o di vedovanza. Un documento scaduto il giorno del rogito blocca la firma: controlla le date per tempo.
2. Atto di provenienza e ipoteche
L’atto di provenienza dimostra come sei diventato proprietario: compravendita, donazione, successione, divisione o sentenza. Il notaio lo usa per ricostruire la storia della proprietà e verificare che chi vende sia davvero il proprietario. Se non lo trovi, chiedi una copia al notaio che lo ha stipulato o all’Archivio notarile del distretto.
Con l’ispezione ipotecaria si controlla se sulla casa ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Se c’è un’ipoteca per un mutuo, non è un problema: si estingue o si cancella al momento della vendita (vedi sotto il caso della casa con mutuo).
3. Documenti catastali: visura e planimetria conforme
La visura catastale riporta i dati dell’immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita) e gli intestatari; quella storica mostra tutte le variazioni nel tempo. La planimetria catastale è il disegno della casa depositato in catasto.
Qui c’è un obbligo preciso: l’atto di vendita deve contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione dei proprietari che dati e planimetrie sono conformi allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Se hai spostato pareti, chiuso un balcone o cambiato la distribuzione degli spazi, la planimetria va aggiornata prima del rogito: approfondisci nella guida alla conformità catastale.
Se sei proprietario puoi scaricare gratis visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei tuoi immobili con SPID, CIE o CNS dal servizio di consultazione personale dell’Agenzia delle Entrate (escluse le province di Trento e Bolzano, dove vige il sistema tavolare).
4. Documenti urbanistici ed edilizi
La conformità urbanistica è diversa da quella catastale: riguarda il rispetto dei titoli edilizi rilasciati dal Comune. Per legge, gli atti di vendita di edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non riportano, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46, DPR 380/2001). Per gli edifici precedenti valgono le regole dell’art. 40 della legge 47/1985; per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti la data di inizio dei lavori.
In pratica ti servono:
- licenza, concessione o permesso di costruire originario;
- titoli dei lavori successivi (CILA, SCIA, DIA, permessi) e delle eventuali sanatorie o condoni;
- certificato o segnalazione certificata di agibilità, se presente.
Se il tecnico trova difformità tra lo stato della casa e i progetti approvati, conviene regolarizzarle prima di firmare il preliminare: scoprirle dopo significa rinegoziare il prezzo o far saltare la vendita.
5. APE: attestato di prestazione energetica
L’APE è obbligatorio per vendere. Il proprietario deve renderlo disponibile all’acquirente dall’inizio delle trattative e consegnarlo alla fine (art. 6, D.Lgs. 192/2005). Nell’atto di vendita va inserita una clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto l’attestato e una copia va allegata: se manca, le parti rischiano una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro, in solido e in parti uguali.
Anche gli annunci di vendita, su qualsiasi mezzo, devono riportare gli indici di prestazione energetica e la classe dell’immobile: chi pubblica l’annuncio senza questi dati rischia una sanzione da 500 a 3.000 euro (art. 15, D.Lgs. 192/2005). L’APE vale al massimo dieci anni, a condizione che siano rispettati i controlli di efficienza degli impianti termici, e va rifatto dopo lavori che cambiano la classe energetica.
6. Impianti: certificazioni e libretto
Le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, del gas e di riscaldamento non sono più un documento da allegare obbligatoriamente all’atto: l’articolo del DM 37/2008 che lo prevedeva è stato abrogato nel 2008 (Normattiva). Restano però molto richieste da acquirenti e banche, e senza di esse le parti di solito scrivono nell’atto che l’impianto è venduto nello stato in cui si trova.
La dichiarazione di conformità la rilascia l’impresa che ha installato l’impianto: se l’hai persa, chiedine copia all’installatore. Per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 37/2008 (marzo 2008), se non è reperibile può essere sostituita da una dichiarazione di rispondenza firmata da un professionista con almeno cinque anni di esperienza nel settore (art. 7, comma 6, DM 37/2008). Tieni pronto anche il libretto dell’impianto termico con i controlli in regola: è collegato alla validità dell’APE.
7. Documenti del condominio
Se la casa è in condominio, chiedi all’amministratore:
- regolamento di condominio e tabelle millesimali;
- una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti delle spese condominiali;
- le delibere su lavori straordinari già approvati o in corso e le relative quote.
Sono documenti che l’acquirente chiederà sempre, per un motivo preciso: chi compra è obbligato in solido con chi vende per i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, e chi vende resta obbligato verso il condominio finché non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita (art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Mettere tutto in chiaro nel preliminare evita discussioni su chi paga cosa.
Documenti aggiuntivi nei casi particolari
Casa con mutuo
Si può vendere una casa con il mutuo ancora in corso. Servono il contratto di mutuo e il conteggio di estinzione chiesto alla banca: di solito il debito residuo viene saldato al rogito con parte del prezzo e l’ipoteca viene poi cancellata, oppure l’acquirente si accolla il mutuo se la banca è d’accordo. Tutti i passaggi sono nella guida su come vendere casa con il mutuo.
Casa ereditata
Oltre all’atto di provenienza del defunto servono la dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità trascritta nei registri immobiliari: senza la trascrizione dell’accettazione di eredità la catena delle proprietà non è completa e possono nascere problemi con il notaio e con la banca dell’acquirente.
Casa affittata
Serve una copia del contratto di locazione registrato: l’acquirente deve sapere fino a quando l’inquilino può restare e a quali condizioni.
Casa con giardino o terreno
Per i terreni serve il certificato di destinazione urbanistica, da allegare all’atto a pena di nullità. Non serve quando il terreno è pertinenza di un edificio censito al catasto urbano e la superficie complessiva è inferiore a 5.000 m² (art. 30, DPR 380/2001). Il certificato di destinazione urbanistica vale un anno, salvo modifiche degli strumenti urbanistici.
Vendita tra privati e casa da ristrutturare
Vendere senza agenzia non riduce i documenti: servono gli stessi, perché li chiede il notaio. Anche una casa da ristrutturare si può vendere, ma i documenti devono descrivere lo stato reale dell’immobile: se impianti o agibilità mancano, va scritto chiaramente nel preliminare e nell’atto.
Quando servono i documenti: dall’annuncio al rogito
| Fase | Cosa devi avere pronto |
|---|---|
| Annuncio | APE (classe e indici vanno indicati nell’annuncio), planimetria, dati catastali |
| Visite e trattativa | APE da mostrare, planimetria, spese condominiali, eventuali lavori deliberati |
| Proposta e preliminare | Atto di provenienza, visura, conformità catastale e urbanistica verificate, situazione di mutuo e ipoteche, stato civile |
| Rogito | Tutti i documenti, APE da allegare, documenti d’identità validi, dati per la stipula dal notaio |
Il notaio (di solito scelto da chi compra: vedi chi paga il notaio quando si vende casa) fa le sue verifiche, ma la responsabilità di procurarsi i documenti dell’immobile è del venditore.
Cosa è obbligatorio lasciare quando si vende casa
Con la casa passano all’acquirente anche le pertinenze (cantina, box, soffitta collegati all’abitazione), salvo che l’atto disponga diversamente (art. 818 c.c.). Per mobili, cucina, elettrodomestici, lampadari o tende decide il contratto: se resta qualcosa, elencalo nel preliminare. Al rogito consegna anche le chiavi, l’APE, il libretto dell’impianto termico e le certificazioni che hai.
Se manca un documento
- Atto di provenienza: notaio che l’ha stipulato o Archivio notarile.
- Visure, planimetrie, ispezioni ipotecarie: Agenzia delle Entrate, anche online.
- Titoli edilizi e agibilità: accesso agli atti all’ufficio tecnico del Comune, spesso tramite un geometra o architetto.
- APE: tecnico certificatore abilitato; certificazioni degli impianti: installatore o, per impianti anteriori a marzo 2008, professionista per la dichiarazione di rispondenza.
- Documenti del condominio: amministratore.
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Domande frequenti sui documenti per vendere casa
Servono i documenti di tutti i proprietari (identità, codice fiscale, stato civile), l’atto di provenienza, visura e planimetria catastale conformi allo stato di fatto, gli estremi dei titoli edilizi, l’APE e, se ci sono, i documenti del condominio, delle certificazioni degli impianti, del mutuo, della successione o del contratto di affitto.
No. L’APE deve essere disponibile dall’inizio delle trattative, consegnato all’acquirente e allegato all’atto: in caso di omessa dichiarazione o allegazione le parti rischiano una sanzione da 3.000 a 18.000 euro (art. 6, D.Lgs. 192/2005). Anche gli annunci devono indicare classe e indici energetici.
Prima del rogito va regolarizzata. L’atto deve contenere la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Se la casa è stata modificata serve un aggiornamento catastale fatto da un tecnico.
Gli stessi di una vendita con agenzia: li richiede comunque il notaio. Vendere senza intermediario cambia chi si occupa di raccoglierli e verificarli, non l’elenco.
Non c’è più l’obbligo di allegarle all’atto, perché la norma del DM 37/2008 che lo prevedeva è stata abrogata nel 2008. Sono però molto richieste da acquirenti e banche; se mancano, si chiede copia all’installatore oppure, per gli impianti anteriori a marzo 2008, una dichiarazione di rispondenza a un professionista; in alternativa nell’atto si dà atto dello stato degli impianti.
Passano all’acquirente le pertinenze (come cantina o box collegati), salvo diverso accordo (art. 818 c.c.). Arredi ed elettrodomestici restano o vanno via secondo quanto scritto nel preliminare: elenca sempre cosa lasci.