Donazione Immobiliare: Tutto Quello Che Bisogna Sapere

Vuoi sapere di più su come funziona la donazione immobiliare, per decidere se conviene vendere o donare? Con la nostra guida completa diamo una risposta alle domande più frequenti sull’operazione immobiliare ‘più generosa’ prevista dal nostro ordinamento.

1. Cos’è e come funziona la donazione di una casa
2. La forma del contratto di donazione
3. Donazione modale, con usufrutto o con reversibilità: quali sono le differenze
4. Cosa occorre per fare un atto di donazione
5. Come fare una donazione senza rischi e difendersi dalla richiesta di restituzione dei legittimi eredi
6. Condizioni e termini nel contratto di donazione
7. Quanto si paga di tasse per una donazione immobiliare
8. Quanto costa fare un atto di donazione dal notaio
9. Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio
10. Quanti anni devono passare per vendere una casa donata
11. Donazione di una quota di un immobile, come funziona
12. Si può donare un immobile ricevuto in donazione?
13. Donazione immobile con abuso edilizio: è possibile?
14. Quando è possibile revocare una donazione
15. Azione di riduzione e restituzione della donazione immobiliare
16. Si può rinunciare ad una donazione immobiliare?

 

1. Cos’è e come funziona la donazione di una casa

“La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”. Questa è la definizione che l’articolo 769 del Codice Civile attribuisce alla donazione.

La donazione immobiliare è quindi un atto di liberalità che comporta il trasferimento della proprietà di un immobile a titolo gratuito e quindi l’arricchimento del donatario. Tutti possono donare un immobile ad un altro soggetto, a patto che abbiano piena capacità di intendere e di volere.

I soggetti coinvolti nella donazione di un immobile sono il donante e il donatario; esistono due diverse modalità di donazione:

• Diretta, il donante trasferisce la proprietà del bene al donatario senza percepire un corrispettivo tramoite un atto pubblico e alla presenza di due testimoni.
• Indiretta, il donante acquista un immobile per poi intestarlo direttamente al donatario (come un genitore che acquista una casa e la intesta al figlio).

 

2. La forma del contratto di donazione immobiliare

La forma è un aspetto molto rilevante per il contratto di donazione immobiliare. Il contratto deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale legittimato ad attribuire al documento pubblica fede.

L’art 818 del Codice Civile stabilisce che l’onere della forma scritta non si applica alle pertinenze, poiché “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto“. Per quanto riguarda l’accettazione della donazione, può avvenire nello stesso atto di donazione o tramite un atto pubblico successivo.

 

 

3. Donazione modale, con usufrutto o reversibilità: quali sono le differenze

Esistono una serie di clausole che si possono inserire all’interno del contratto, e che vanno a determinare 3 diversi tipi di donazione:

Donazione Modale

Nella donazione modale, nel trasferire la proprietà del proprio immobile il donante impone al donatario di eseguire una prestazione a suo favore o anche a favore di una terza persona.

Se il donatario non adempie spontaneamente all’onere imposto dal donante, si può ricorrere al giudice per ottenere l’adempimento dell’onere indicato fino ad arrivare all’annullamento della donazione (a condizione che la risoluzione per inadempimento sia prevista nell’atto di donazione).

 

Donazione con Usufrutto

Nella donazione con usufrutto il donante trasferisce la proprietà dell’immobile ma continua ad usufruirne fino alla propria morte. Il donante può utilizzare l’immobile come se ne fosse ancora il “proprietario”, con alcune restrizioni: può ad esempio affittarlo o cederlo in usufrutto ad una terza persona ma non può venderlo o ipotecarlo. 

Allo stesso tempo sono a suo carico le imposte sulla casa e le spese per riparazione e manutenzione ordinaria. Le spese di manutenzione straordinaria spettano invece al nudo proprietario.

NB: Se il donante ha dei debiti, i suoi creditori non potranno più pignorare l’immobile ma possono pignorare l’usufrutto.

 

Donazione con Reversibilità

La donazione con reversibilità prevede che, se il donatario (o il donatario e i suoi eredi) muore, l’immobile torni di proprietà del donante.

 

4. Cosa occorre per fare un atto di donazione immobiliare

Le verifiche da parte del notaio

Per poter effettuare l’atto di donazione di un immobile il notaio deve effettuare una visura ipotecaria e catastale per:

• verificare la titolarità del bene e l’eventuale esistenza di ipoteche e pignoramenti
• attestare la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei pubblici registri immobiliari.
• indicare i dati catastali, la conformità delle planimetrie depositate in Conservatoria con lo stato di fatto dell’immobile e gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. 

Una volta terminata la donazione, il notaio deve poi procedere alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari, alla registrazione e alla voltura.

 

I documenti necessari per la donazione immobiliare dal notaio tra persone fisiche

Le generalità delle parti:

• documento d’identità, 
• il codice fiscale, 
• il certificato di residenza, 
• l’indicazione del rapporto di parentela tra le parti 
• gli estremi di eventuali precedenti atti di donazione
• certificato di stato libero/vedovanza (per soggetti celibi, nubili, vedovi, divorziati)
• estratto per riassunto dell’atto di matrimonio rilasciato dal Comune nel quale è stato contratto (per coniugati, anche se separati)
• copia dell’atto di separazione dei beni e copia dell’atto di fondo patrimoniale (per coniugati)
• sentenza/decreto di separazione o di divorzio (per separati e divorziati)
• procura speciale per atto pubblico con testimoni in originale (nel caso di intervento del procuratore)
• autorizzazione giudiziale (nel caso di rappresentanza di incapaci)
• permesso di soggiorno o carta di soggiorno (per cittadini extracomunitari)

 

I documenti relativi all’immobile/terreno:

• Copia dell’atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (nel caso di acquisto tramite compravendita)
• Dichiarazione di successione, certificato di morte, copia del verbale di pubblicazione dell’eventuale testamento e accettazione della eredità (nel caso di acquisto tramite successione)
• Planimetria catastale, provvedimenti edilizi/urbanistici relativi alla casa promessa in vendita, copia del certificato di agibilità/abitabilità, certificazioni di conformità degli impianti. Se non si è in possesso delle certificazioni le parti devono concordare e dichiarare in atto responsabilità e obblighi (nel caso di unità immobiliare)
• Dichiarazione liberatoria dell’Amministratore di condominio e regolamento del condominio (in caso di unità immobiliare in un condominio)
• Copia del Contratto di mutuo, ricevuta di estinzione del mutuo od ultimo bollettino, eventuale copia dell’atto notarile di assenso alla cancellazione di ipoteca (nel caso di immobile gravato da ipoteca)
• Certificato catastale e planimetria con confini e certificato di destinazione urbanistica (nel caso di terreni)
• Copia del contratto di locazione (in caso di immobile locato a terzi)

 

 

5. Come fare una donazione senza rischi e difendersi dalla richiesta di restituzione dei legittimi eredi

Per rendere impugnabile la donazione occorre adottare una serie di cautele, a partire dalla corretta forma. L’atto di donazione deve avere la forma di atto pubblico redatto dal notaio in presenza di due testimoni.

La parte che comporta più rischi nel caso di donazione è la possibilità che i legittimi eredi intraprendano un’azione di riduzione o revocatoria per ottenere la propria quota di legittima.

Nel caso in cui la donazione possa colpire gli interessi degli eredi legittimari, bisogna pensare quindi a delle modalità per difendersi dalla richiesta di restituzione dei legittimi eredi:

• Provvedere a un’equa divisione del proprio patrimonio avvalendosi di un notaio che possa stabilire un corretto piano di riparto
• Far firmare agli eredi legittimari una dichiarazione di rinuncia all’azione di lesione della legittima
• Prevedere formule assicurative che garantiscono dal rischio dell’impugnativa della donazione. Tieni però presente che le assicurazioni sono però efficaci solo se abbinate alla rinuncia alla facoltà di opposizione da parte del coniuge o dai discendenti in linea retta.
• Prevedere la possibilità di scioglimento della donazione per mutuo consenso

 

6. Condizioni e termini nel contratto di donazione immobiliare

La legge stabilisce che il contratto di donazione possa essere sottoposto a condizioni e termini. Questo significa che il donante ha la facoltà di vincolare il perfezionamento della donazione in base all’ottenimento di un determinato risultato o in base a un determinato termine temporale:

• Condizione sospensiva, la donazione è efficace solo nel momento in cui il donatario raggiunge un determinato risultato.

• Condizione risolutiva, la donazione cessa di avere effetto se il donatario non raggiunge un determinato risultato.
• Termine iniziale, la donazione comincerà ad avere effetto dalla data X.
• Termine finale, la donazione cesserà la sua efficacia il giorno Y.

 

 

 7. Quanto si paga di tasse per una donazione immobiliare?

La donazione, come le altre operazioni immobiliari, comporta il pagamento di alcune imposte:

• Imposta di registro, nella misura di 200 euro
• Imposta di bollo, nella misura di 230 euro
• Imposta ipotecaria, nella misura di 200 euro per la prima casa o per un ammontare pari al 2% del valore catastale per la seconda casa
• Imposta catastale, nella misura di 200 euro per la prima casa o per un ammontare pari al 1% del valore catastale per la seconda casa

A queste imposte si aggiunge un’imposta di donazione, che varia a seconda del grado di parentela tra donante e donatario:

• figlio, genitore, nonno, nipote e coniuge; le imposte non sono dovute se la donazione ha valore inferiore a 1 milione di euro. Per immobili con valore superiore a tale limite, è necessario pagare un’imposta di donazione nella misura del 4% della cifra eccedente.
• fratelli o sorelle; le imposte non sono dovute se la donazione ha valore inferiore a 100 mila euro. Oltre questo valore è prevista un’Imposta di Donazione del 6% sula cifra eccedente.
• altri parenti e affini; è prevista un’Imposta di donazione del 6% senza alcuna franchigia.
• qualsiasi altro beneficiario; è prevista un’Imposta di donazione dell’8%, senza alcuna franchigia.

 

8. Quanto costa fare un atto di donazione dal notaio

In aggiunta alle imposte viste nel paragrafo precedente, la donazione della casa porta con sè anche un altro costo: le spese notarili.

Il corrispettivo del notaio dipende dal valore del bene, dalla complessità dell’atto e dalle tariffe di quel particolare notaio. Per farti un’idea, le spese notarili partono orientativamente dai 2 mila euro a salire.

 

9. Come donare una casa al figlio senza andare dal notaio?

Come visto in precedenza, una condizione necessaria legata all’atto di donazione è che sia redatto da un notaio nella forma di atto pubblico. Tuttavia, nel caso di genitore che voglia donare una casa al figlio, ci sono delle alternative che consentono di non rivolgersi al notaio:

• Donazione indiretta, mediante intestazione dell’immobile a nome di terzi. In questo modo il donatario si arricchisce con degli atti che presentano una causa diversa rispetto a quella della donazione, e per questo motivo non è necessario l’atto pubblico.
• Usucapione, laddove si possa accertare che l’immobile è stato posseduto dal donatario per oltre 20 anni in modo continuato, si potrà rivolgersi direttamente al Tribunale.

 

10. Quanti anni devono passare per vendere una casa donata?

Quando vuoi vendere un immobile donato devi considerare due fattori che incidono su quando è il momento giusto per vendere:

• Possibili rivendicazioni da parte degli eredi legittimari, che hanno 10 anni dal momento dell’apertura della successione per agire contro il donatario e ottenere parte dell’eredità legittima; e 20 anni per poter agire contro terzi che avessero acquistato la casa proveniente dalla donazione.
• Se si tratta di prima casa, occorre aspettare il termine necessario per non perdere le agevolazioni (5 anni in totale dalla stipula dell’atto originario con i benefici prima casa)

 

11. Donazione di una quota di un immobile, come funziona

La donazione immobiliare può riguardare un’intera unità abitativa o anche una sola quota di proprietà dell’immobile. Il procedimento per cointestare un immobile è lo stesso della donazione dell’intero immobile, occorrerà quindi andare dal notaio e stipulare un atto pubblico.

Le imposte sulla casa si vanno a distribuire su entrambi i comproprietari, ciascuno in base alla propria quota e condizione. Se per uno dei due comproprietari si tratta di «prima casa», questi non è tenuto a versare l’Imu.

Il singolo comproprietario acquisisce il diritto di utilizzare l’immobile, inclusa la possibilità di vendere la propria quota di comproprietà a terzi senza che l’altro titolare possa rivendicare una prelazione.

 

12. Si può donare un immobile ricevuto in donazione?

Si può donare un immobile ricevuto in donazione ma occorre considerare il rischio di dover affrontare gli eventuali eredi legittimari. 

Laddove non fossero ancora scaduti i termini per la decadenza del proprio diritto all’eredità, gli eredi legittimari possono  reclamare le quote di legittima della prima donazione anche in caso di donazione dell’immobile ad un nuovo donatario.

 

13. Donazione immobile con abuso edilizio: è possibile?

La Cassazione e la giurisprudenza hanno stabilito che in linea generale è possibile donare un immobile con abuso edilizio. Per garantire la validità dell’atto è necessario però dare comunicazione formale al donatario della presenza dell’abuso.

Se il donatario non è informato dell’illecito, ha 10 anni di tempo per impugnare l’atto di donazione e rivolgersi ad un giudice per il suo scioglimento. Inoltre, ha la facoltà di richiedere un risarcimento danno.

Il donatario non informato dell’illecito ha anche la possibilità di proporre una domanda di risarcimento del danno, richiedere la cifra da utilizzare per sostenere l’eventuale spesa di demolizione o rivalersi per pagare le spese per una richiesta di sanatoria.

 

14. Quando è possibile revocare una donazione immobiliare

In determinate circostanze, il donante o i suoi eredi hanno la facoltà di revocare una donazione. La revoca consiste nella dichiarazione dell’inefficacia della donazione da parte di un giudice. Per effetto della revoca, il donatario dovrà restituire i beni oggetto della donazione e, se questi sono stati ceduti, dovrà restituirne il valore.

La revoca è una facoltà riconosciuta esclusivamente al donante, in 3 particolari ipotesi: consenso anche da parte del donatario, sopravvenienza di figli e l’ingratitudine del donatario.

 

 

Mutuo consenso di donante e donatario

Se le parti sono in accordo nella volontà di revocare la donazione, basta che stipulino un atto di scioglimento della donazione di fronte al notaio per un costo totale di 400 euro lato imposte a cui si aggiunge la parcella del notaio.

 

Revoca per ingratitudine del donatario

In questo caso la richiesta di revoca va presentata in Tribunale entro 12 mesi dal momento in cui il donante o i suoi eredi riconoscono il compimento di un atto grave da parte del donatario.

La tipologia più comune di atto grave è l’Ingratitudine del Donatario, disciplinata dall’articolo 801 del Codice Civile. Questa fattispecie si configura nel caso in cui il donatario compia uno dei seguenti atti:

• Assassinio o tentato assassinio del donante o dei suoi familiari (genitori, nonni, figli, nipoti);
• Calunnia nei confronti del donante o dei suoi familiari;
• Grave ingiuria del donante
• Deterioramento intenzionale del patrimonio ricevuto in donazione
• Mancato pagamento degli alimenti dovuti al donante senza giustificato motivo

 

Revoca per sopravvenienza di figli

La revoca può essere richiesta anche dal donante in caso di nascita di figli o di scoperta dell’esistenza di altri figli successivamente al momento della donazione. In questo caso la richiesta di revoca va presentata in Tribunale entro 5 anni dalla nascita del figlio (o dell’ultimo figlio) o dalla notizia dell’esistenza dello stesso.

 

15. Azione di riduzione e restituzione della donazione immobiliare

Entro 20 anni dall’atto di donazione, gli eredi legittimi dell’immobile donato hanno la possibilità di richiedere l’azione di riduzione e l’azione di restituzione.

L’azione di riduzione consiste nel rendere inefficace la donazione lesiva della quota legittima mentre l’azione di restituzione mira al recupero dei beni donati. Gli eredi che vogliono intraprendere tali azioni hanno l’onere di provare che la donazione ha causato una lesione alla propria quota di legittima.

 

16.  Si può rinunciare ad una donazione immobiliare?

Si può rinunciare una donazione non procedendo con l’accettazione iniziale della stessa, ad esempio non presentandosi dal notaio il quale pertanto non potrà redigere l’atto pubblico, oppure dichiarando al notaio stesso di non voler accettare la donazione.

Una volta accettata la donazione però, non è possibile rinunciare alla stessa se non tramite vendita o un’ulteriore donazione. Il donante e il donatario possono revocare la loro dichiarazione prima che la donazione si sia perfezionata, ma una volta conclusa la donazione è irrevocabile per entrambe le parti.

 

Per concludere: la donazione immobiliare conviene o non conviene?

La donazione è un atto di liberalità che consente di arricchire un altro soggetto, chiunque esso sia, trasferendogli la proprietà di un immobile. Tutti possono beneficiare di una donazione, a prescindere dal grado di parentela o meno con il donante. Per cui la donazione può essere considerata un’alternativa alla classica compravendita immobiliare.

La donazione sicuramente presente una serie di vantaggi a livello fiscale rispetto alla compravendita, soprattutto se svolta tra familiari. Allo stesso tempo la donazione presenta più rischi nel lungo termine, a causa delle possibili pretese degli eredi legittimari.

Come visto nel corso nella nostra guida, è però possibile tutelarsi in sede contrattuale da questi rischi, tramite inserimento di clausole quali la dichiarazione di rinuncia all’azione di lesione della legittima o l’attivazione di polizze assicurative legate alla donazione.

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