Metodi per ottenere una miglior valutazione del proprio immobile al momento della vendita
Vanessa GuerrieroVuoi vendere casa e vuoi essere sicuro di ottenere il miglior prezzo di vendita? Scopri come si effettua una corretta valutazione immobile, e come aumentare il valore del tuo immobile prima della vendita, con la nostra guida dedicata.
IN QUESTO ARTICOLO:
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- Che cos’è la valutazione immobiliare
- Perché è importante valutare casa prima di vendere
- Come ottenere una corretta valutazione del proprio immobile
- A chi rivolgersi per ottenere una migliore valutazione del proprio immobile
- Come aumentare il valore del proprio immobile prima di venderlo per ottenere una migliore valutazione
- Quali elementi possono determinare un decremento di valore della casa
Che cos’è la valutazione immobiliare
La valutazione immobiliare è il processo che consente di assegnare il corretto valore di un immobile attraverso un’analisi completa delle caratteristiche dello stesso e del contesto in cui si trova, incluso l’andamento del mercato immobiliare nella zona.
Perché è importante valutare casa prima di vendere
La valutazione immobile è fondamentale per stabilire il corretto prezzo di vendita, e quindi vendere velocemente e ottenere il massimo rendimento.
Senza una corretta valutazione immobiliare il rischio è infatti quello di:
- sottostimare il valore reale dell’immobile, determinando una perdita economica importante;
- sovrastimare il valore dell’immobile, con il rischio che il bene rimanga a lungo invenduto, si svaluti nel tempo e infine che la vendita non si concluda mai.
Come ottenere una corretta valutazione del proprio immobile
Una corretta valutazione di un immobile deve tener conto di tutti i fattori interni ed esterni che influenzano il valore dello stesso.
Per il calcolo, si ricorre quindi ad una formula che prende in considerazione tutti questi elementi:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
Andiamo ad analizzare nel dettaglio in cosa consistono i fattori della formula.
1. Superficie commerciale
La superficie commerciale comprende tutte le superfici che vanno a costituire l’immobile, e in particolare:
| SUPERFICIE COMMERCIALE | DESCRIZIONE |
|---|---|
| SUPERFICIE LORDA |
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| SUPERFICI ESTERNE AD USO ESCLUSIVO |
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| SUPERFICI DI PERTINENZA E VANI ACCESSORI |
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2. Quotazione al metro quadro
La quotazione al metro quadro è una stima dei prezzi al metro quadro degli immobili di una determinata zona. Per individuare tali prezzi occorre visitare il sito dell’Agenzia delle Entrate che offre una stima basata su:
- dati catastali dell’immobile,
- quotazioni medie degli immobili in ogni Comune.
Il valore di mercato per metro quadro così individuato va moltiplicato alla superficie commerciale. Per concludere il calcolo, occorre considerare un ultimo fattore: i coefficienti di merito della casa.
3. Coefficienti di merito
I coefficienti di merito determinano l’assegnazione di percentuali positive o negative ad alcune caratteristiche dell’immobile, che vanno ad aumentare o diminuire il valore. Andiamo ad analizzare le principali caratteristiche di diversificazione degli immobili e i relativi coefficienti applicati.
Stato di conservazione
Una casa di nuova costruzione o appena ristrutturata ha sicuramente un valore maggiore rispetto a immobili più datati per motivi di sicurezza, consumi, estetica. Per valutare lo stato di conservazione di un edificio occorre considerarne la muratura, la struttura, i rivestimenti, le finiture, i mobili fissi, la carpenteria, le vernici ed eventuali cancellate.
Età dell’edificio
La vendita di una casa in un edifico di costruzione più o meno recente comporta un maggior prezzo in base alle condizioni dello stesso che dovranno essere il più possibile ottimali con l’aumentare dell’età dell’edificio per evitare penalizzazioni nella valutazione dell’immobile.
Stato locativo
Lo stato locativo indica la presenza o meno di un contratto d’affitto legato all’immobile. Una casa libera da vincoli ha sicuramente un valore maggiore essendo pronta all’uso.
Piano
Le abitazioni più apprezzate sono quelle posizionate nei piani più alti, dove la presenza o meno dell’ascensore fa effettivamente la differenza.
Luminosità, Esposizione/Vista
La presenza di tanta luce naturale, un’ottima esposizione e un bel panorama sono tra le caratteristiche più desiderate dagli acquirenti e per questo influiscono sul valore della casa.
Riscaldamento
Anche la presenza o meno del riscaldamento e la tipologia dello stesso sono fattori che incidono sul valore dell’immobile.
A chi rivolgersi per ottenere una migliore valutazione del proprio immobile
Il metodo migliore per ottenere una corretta valutazione immobile è rivolgersi a degli esperti del settore: un tecnico abilitato o un’agenzia immobiliare. Se decidi di rivolgerti ad un tecnico, il costo della perizia immobiliare si aggira intorno ai 300/600 euro per arrivare fino a 1000 euro per immobili particolarmente grandi o per valutazioni particolarmente complesse e particolareggiate.
Se invece pensi di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, il costo della stima rientra nella commissione/provvigione concordata. Il vantaggio principale nel rivolgersi ad un’agenzia è la capacità di considerare non solo le caratteristiche dell’immobile ma anche tutti gli elementi esterni che ne possono influenzare il valore.
Quali documenti servono per la valutazione immobile
Per un quadro completo sulle caratteristiche dell’immobile, l’agenzia immobiliare avrà bisogno di una serie di documenti per poter effettuare la valutazione immobiliare:
- Atto di provenienza dell’immobile, per individuare la presenza di eventuali vincoli.
- Documentazione catastale con allegate le planimetrie, per verificare la presenza di eventuali variazioni nel tempo del bene.
- Certificato di abitabilità, che attesta la regolarità urbanistica dell’immobile e il diritto al suo uso ed alla sua commerciabilità.
- Attestato di prestazione energetica (Ape), che riporta le condizioni energetiche dell’immobile, dato che la classe energetica è un fattore che influisce in modo considerevole sul valore di mercato dell’immobile
Puoi trovare qui un elenco completo dei documenti obbligatori per la vendita casa.
Come aumentare il valore del proprio immobile prima di venderlo per ottenere una migliore valutazione
Ora che abbiamo un’idea più chiara su come effettuare una corretta valutazione immobile, vediamo nel dettaglio alcuni metodi per migliorare la valutazione della casa prima della vendita.
1. Interventi di mantenimento
Gli interventi di mantenimento, ovvero messa in regola e manutenzione ordinaria, hanno costi contenuti e servono principalmente a sfruttare al meglio le possibilità dell’immobile oltre che ad assicurarsi che sia pronto alla vendita.
| INTERVENTI DI MANENTENIMENTO | Descrizione |
|---|---|
| VERNICIARE PARETI E SOFFITTI |
Dare un’imbiancata a pareti e soffitti consente di far sembrare la casa nuova e pulita ad un prezzo irrisorio. Trovare una casa appena riverniciata, senza crepe o difetti nei muri, giustifica un prezzo più alto agli occhi degli acquirenti. |
| SISTEMARE L’ILLUMINAZIONE |
Uno tra i coefficienti di merito nella valutazione immobile è la luminosità, per cui rinnovare gli impianti legati alla luce sicuramente può aiutare a valorizzare la casa. Sostituisci gli interruttori, le copriprese, lampadari e punta tutto su lampadine a risparmio energetico. |
| AUMENTARE I COMFORT E IMPLEMENTARE LA DOMOTICA |
Un modo semplice per rimodernare la tua casa e aumentare il valore è dotarla di una serie di piccoli comfort che la rendono più vivibile. Nuove zanzariere, antifurti, condizionatori fino a l’implementazione di impianti di domotica come ad esempio la possibilità di controllare tramite app gli interruttori, la climatizzazione, le serrande… |
| AREE ESTERNE E PERTINENZE |
Come visto nell’analisi dei coefficienti di merito, anche le aree esterne e le pertinenze hanno un forte impatto sul valore della casa. Curare il balcone e il terrazzo, rimodernare eventuali cantine e box auto. Anche questi elementi, se proposti in vendita in buone condizioni, possono determinare un aumento del prezzo finale. |
2. Interventi di manutenzione straordinaria
Gli interventi di manutenzione straordinaria o miglioramento sono invece più impegnativi a livello economico, ma possono far salire il valore dell’immobile del 6-10%.
a) Rinnovo degli impianti e miglioramento della classe energetica
Soprattutto se stai cercando di vendere un immobile datato, per migliorare la valutazione occorre sicuramente rinnovare gli impianti.
Ecco alcuni degli interventi da considerare per rinnovare gli impianti e migliorare la classificazione energetica del tuo immobile:
- cappotto termico,
- coibentazione del tetto,
- ammodernamento impianti di riscaldamento,
- installazione di pannelli solari
Si tratta di interventi che non solo servono a mettere la casa in regola e renderla più moderna ma anche a dimezzare i consumi e ottimizzare le risorse, determinando un importante aumento del valore della casa agli occhi degli acquirenti.
b) Opportunità di aumentare la superficie dell’immobile
Uno degli elementi più apprezzati negli immobili è la spaziosità. Cambiare la disposizione degli ambienti o ridefinire gli spazi è un investimento che consente di aumentare il valore dell’immobile anche fino al 20%.
Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria che devono sempre comportare preventivamente delle verifiche normative e di fattibilità e che possono consistere ad esempio nella realizzazione di:
- Una veranda – laddove si abbia lo spazio esterno di balconi e terrazze, per un aumento del valore dell’immobile in media del 7%.
- Un soppalco – soprattutto nel caso di immobilI non molto spaziosi dai soffitti molto alti. Un soppalco rappresenta una soluzione moderna dal punto di vista del design se ad esempio realizzato in legno, ferro o in vetro, e allo stesso un ottimo modo per creare nuovi spazi. In questo caso l’aumento del valore del tuo immobile sarà del 20%!
c) Ristrutturazione del bagno o della cucina
Tra gli ambienti più importanti nella casa troviamo sicuramente il bagno e la cucina, per questo una ristrutturazione degli stessi può comportare un aumento del valore dell’immobile in media del 5%.
Dai un’occhiata a questo articolo per scoprire quali permessi ti servono per gli interventi di ristrutturazione della casa
Quali elementi possono determinare un decremento di valore della casa
Per non peggiorare la valutazione del tuo immobile fai anche attenzione a risolvere tutte quelle situazioni che possono determinare un decremento del valore della casa.
Fai in modo di migliorare i coefficienti di merito laddove possibile, e cerca di risolvere, se presenti, anche le seguenti situazioni:
- Mutui ipotecari
- Debiti condominiali
- Possibili difetti e vizi nella costruzione
- Impianti non conformi
- Contenziosi legati all’immobile come ad esempio problemi riguardanti la successione ereditaria.
Adesso che conosci tutti gli elementi da prendere in considerazione per valutare il tuo immobile, sei pronto a vedere casa?
Rivolgiti a degli esperti della vendita immobiliare, che sapranno guidarti in tutto il processo. Nel frattempo, puoi iniziare a cercare la tua nuova casa qui!
Take Aways
- È fondamentale stabilire il giusto prezzo di vendita per ottenere il massimo dalla vendita della tua casa. La valutazione immobile, se svolta da un professionista, considera tutte le peculiarità dell’immobile, interne ed esterne, che ne aumentano o diminuiscono il valore.
- Gli interventi di manutenzione possono migliorare la valutazione e aumentare il valore dell’immobile fino al 10%. Concentrandosi su interventi di manutenzione straordinaria che aumentano i coefficienti di merito, è possibile rivelare tutte le potenzialità dell’immobile.
- Se si desidera contenere le spese, gli interventi di manutenzione ordinaria, a basso costo, possono fare la differenza. L’illuminazione e le attività di homestaging sono importanti senza grandi investimenti.
- Prima di vendere, assicurati che la casa sia in regola e libera da vincoli, debiti e controversie per evitare riduzioni importanti del valore dell’immobile.
FAQ
“Quali sono i documenti necessari per la valutazione immobiliare?”
- Per una valutazione immobiliare completa, solitamente sono richiesti documenti come l’atto di provenienza dell’immobile, documentazione catastale con allegate le planimetrie, certificato di abitabilità, attestato di prestazione energetica (Ape), e altri documenti correlati.
“Qual è il ruolo dell’agenzia immobiliare nella valutazione?”
- Le agenzie immobiliari, grazie alla loro esperienza di mercato e conoscenza delle dinamiche locali, sono in grado di valutare un immobile considerando sia le caratteristiche interne che esterne, nonché l’andamento del mercato immobiliare nella zona.
“Come influiscono gli interventi di manutenzione sulla valutazione?”
- Gli interventi di manutenzione possono migliorare significativamente la valutazione immobiliare. Interventi come rinnovare gli impianti, migliorare la classe energetica, sistemare l’illuminazione o aggiungere comfort come impianti di domotica possono aumentare il valore dell’immobile.
“Cosa può influenzare negativamente la valutazione di un immobile?”
- Ci sono diversi fattori che possono diminuire il valore di un immobile, come mutui ipotecari in sospeso, debiti condominiali, difetti strutturali, impianti non conformi o contenziosi legali legati all’immobile.
“Quali sono i vantaggi di migliorare la classe energetica?”
- Migliorare la classe energetica non solo rende l’immobile più sostenibile, ma può anche aumentare il suo valore di mercato. Gli acquirenti spesso sono disposti a pagare di più per un immobile con consumi energetici ridotti e un minore impatto ambientale.