La Permuta Immobiliare: Che Cosa è, a Chi Conviene, e Quando

In questo articolo ti forniamo una panoramica sulla permuta immobiliare. Si tratta di una soluzione ancora relativamente poco conosciuta e poco scelta dai proprietari di casa. Ma con l’aiuto di un buon notaio, secondo noi la permuta della casa permette di risolvere uno dei problemi classici che affrontano i proprietari di prime case. Ma che assillano soprattutto i proprietari di case vacanze.

A volte chi acquista una prima casa sceglie un bilocale, o comunque un appartamento dalla metratura non troppo grande. Si tratta di una buona soluzione per riuscire ad estinguere il mutuo in tempi ragionevoli. Una volta estinto il mutuo molte persone cercano di rivendere l’appartamento, per acquistarne uno più grande, perché magari la famiglia nel frattempo si è allargata, o si hanno esigenze diverse. La permuta della casa ti permette di scambiare il tuo vecchio appartamento con uno nuovo, pagando solo la differenza del valore tra i due appartamenti.

Per i proprietari di case vacanze il discorso è ancora più semplice. Magari dopo aver passato per anni le vacanze sempre nello stesso posto, si ha voglia di cambiare. In questo caso la permuta offre un’ottima soluzione per cedere la propria casa vacanze, e scambiarla con un’altra casa vacanze da usare per la famiglia. O magari con un appartamento da affittare a turisti.

Ma vediamo come funziona.

Che Cos’è la Permuta Immobiliare?

La permuta della casa è semplicemente lo scambio della casa che appartiene a te, con l’immobile di cui è proprietaria un’altra persona. Si tratta di un’operazione in tutto e per tutto legale. Infatti, il nostro codice civile contiene un articolo dedicato alla permuta. Si tratta dell’articolo 1552, che dice:

“La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.”

Questo articolo non parla nello specifico della permuta di immobili, ma va da sé che lo scambio possa coinvolgere anche una casa. Infatti, l’articolo parla di trasferimento della proprietà di cose, ed un appartamento è appunto una cosa su cui tu godi del diritto di proprietà. Quindi può essere scambiato in permuta, esattamente come un’automobile, una moto, o qualsiasi altro oggetto.

La Permuta Immobiliare è una Forma di Compravendita di un Immobile?

Si tratta di uno scambio di tipo diverso. Di norma la compravendita immobiliare prevede uno scambio a titolo oneroso. In altre parole, quando compri casa versi il suo prezzo al proprietario precedente, ed in questo modo riesci ad acquisire la proprietà dell’immobile.

La permuta della casa invece non prevede il pagamento di un prezzo in denaro, ma semplicemente lo scambio delle case tra due proprietari. In un certo senso è un po’ come un baratto. Ma solo se parliamo della permuta pura, ovvero senza corrispettivo in denaro.

In pratica, quando si effettua una permuta immobiliare, o anche di altro tipo, è difficile che i due beni che si scambiano abbiano lo stesso valore. Pensiamo al caso di chi vuole scambiare un bilocale con un appartamento di tre stanze. Il prezzo di questi due appartamenti sarà differente. Quindi ai fini di uno scambio equo è necessario che il proprietario del bilocale compensi la differenza di prezzo, versando un conguaglio.

Quali Sono i Vantaggi della Permuta Immobiliare?

La permuta della casa ti permette di risparmiare sulle spese notarili. Se vendi il tuo vecchio appartamento per acquistarne uno nuovo, dovrai stipulare due atti di compravendita distinti, pagando il notaio per entrambe.

Con la permuta immobiliare, invece l’atto da stipulare è uno solo, poiché di fatto scambi un appartamento con un altro. In genere le spese sono divise a metà tra le parti, che hanno tutto l’interesse a ridurre questo tipo di costi.

Con la Permuta Immobiliare E’ Possibile Evitare di Accendere un Mutuo?

La risposta a questa domanda dipende dalle condizioni economiche individuali, ma in genere se hai già messo qualche soldo da parte la risposta è si.

I più fortunati possono riuscire a dare in permuta la propria casa con un appartamento dal valore uguale al proprio. In questo caso è necessario solo pagare le spese notarili. Se invece i due appartamenti hanno un valore differente, il proprietario dell’appartamento che vale di meno dovrà versare il conguaglio.

Se scegli bene la casa da dare in permuta, e se hai un appartamento di un certo valore, la differenza tra il valore dei due appartamenti può non essere eccessiva. Quindi questa soluzione può essere molto utile per “vendere” il vecchio appartamento ed averne uno nuovo, senza dover accollarsi un mutuo.

Quali Rischi Sono Coinvolti nella Permuta Immobiliare?

Il rischio maggiore che affronta chi sceglie la permuta della casa è il rischio di ritrovarsi sul groppone un appartamento gravato da ipoteca, o da un mutuo. In questo caso la permuta diventa un po’ più difficile, poiché l’appartamento che viene offerto in scambio deve essere liberato da eventuali mutui o ipoteche prima di poter dare luogo allo scambio.

Si tratta di un’operazione non sempre facile, e che di norma non viene mai conclusa in tempi brevi. Ma con l’aiuto di un bravo notaio sarai in grado di individuare ed evitare anche questo tipo di rischio.

Diversamente, se la documentazione dei due immobili è completa, e se su nessuno dei due appartamenti gravano mutui o ipoteche, i rischi sono assenti. Ovviamente parliamo di rischi che riguardano i diritti di proprietà, e non anche l’immobile. Ma si intende che se scegli la permuta immobiliare, in ogni caso dovrai visitare l’immobile, per verificarne lo stato di manutenzione di persona.

Quali Sono le Imposte sulla Permuta Immobiliare?

La permuta immobiliare è soggetta ad un imposta di registro, che si calcola sulla base dell’appartamento che genera il valore di imposta maggiore. Il valore di imposta più alto può essere prodotto sia in base al valore dell’appartamento, o anche perché l’appartamento è soggetto ad aliquote di imposta più elevate.

Il caso più semplice è quello della permuta di due appartamenti che sono entrambe prime case. In questa eventualità, l’imposta di registro è uguale per entrambe gli appartamenti, ed è pari al 2% del valore catastale dell’appartamento del valore maggiore.

A Chi Conviene Veramente la Permuta Immobiliare?

Secondo noi, la permuta immobiliare conviene veramente a tre soggetti molto diversi:

• i proprietari di una prima casa, che vogliono acquistare un nuovo appartamento senza accendere un mutuo
• i proprietari di case vacanze, che stanno cercando un nuovo immobile
• i proprietari di vecchie case di famiglia, che non sono più abitate, perché il proprietario o i figli risiedono in un’altra città o in un’altra regione

Se nel primo caso la permuta della casa si rivela un po’ un escamotage per comprare un nuovo appartamento senza dover investire cifre di un certo rilievo, i casi più interessanti sono il secondo ed il terzo.

Un classico della casa vacanze è quello del mini-appartamento acquistato in una città di mare per trascorrervi l’estate con la famiglia. Quando i figli diventano più grandi però il mini-appartamento non si usa più. Intanto è necessario continuare a pagare l’IMU. Perché non scambiare l’appartamento in permuta? Il nostro mini-appartamento può fare gola a chi sta pensando di crearvi una struttura ricettiva, o semplicemente vuole usarlo per sé.

Il discorso delle vecchie case di famiglia è molto simile. Queste case hanno un valore affettivo, ma se la famiglia nel frattempo si è spostata in un’altra città o regione, la vecchia casa non viene più usata, ed a volte resta sfitta per anni ed anni. La vecchia casa di famiglia però può tornare utile a persone che devono trasferirsi nella nostra città, e che magari stanno cercando di vendere un appartamento che possiedono dove abitiamo noi adesso. La permuta in questo caso è vantaggiosa per entrambe le parti.

Ovviamente sarà necessario rivolgersi ad un buon intermediario, che sia in grado di presentarti un buon ventaglio di scelte tra le case offerte sul mercato delle permute, perché il mercato degli appartamenti in permuta è più piccolo del mercato degli affitti e delle vendite.

Quando la Permuta Immobiliare Conviene sul Serio?

La permuta immobiliare è veramente conveniente in termini economici quando:

• il tuo appartamento ha un valore inferiore a quello dell’appartamento che ricevi in cambio
• i due appartamenti hanno lo stesso valore

Il secondo caso si spiega da sé, quindi non ne parliamo. Ti illustriamo solo il primo caso, poiché tante persone non riescono a capire dove sia il vantaggio. In genere si pensa che in una permuta immobiliare a guadagnare sul serio sia il proprietario con l’appartamento di valore maggiore.

Secondo noi ciò non è vero. Immaginiamo che il tuo appartamento valga 300.000 Euro, e che tu lo scambi un con un appartamento del valore di 200.000 Euro. Nello scambio otterrai 100.000 Euro di conguaglio, ma in ogni caso avrai un appartamento del valore inferiore.

Ciò significa che potrebbe essere necessario effettuare delle ristrutturazioni, che avranno un loro costo. Inoltre, è difficile che un appartamento del valore di partenza di 200.000 Euro si apprezzi nel tempo tanto quanto un appartamento dal valore superiore. Queste considerazioni però valgono solo se stai pensando di usare la permuta immobiliare come un investimento. Se hai esigenze di tipo diverso, la permuta della casa è una soluzione da considerare.

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