Vanessa GuerrieroSei comproprietario di una casa che ti è stata donata, che hai ereditato o che hai acquistato con il tuo coniuge e ti chiedi come vendere una casa cointestata? Che tu sia in accordo con gli altri comproprietari, che ci sia una parte che non vuole vendere o che la casa sia ancora sotto mutuo, abbiamo la risposta alla tua domanda.
Il punto fondamentale è che per vendere un immobile con più proprietari è necessario che tutte le parti trovino un accordo. Questo non è sempre così semplice ma in ogni caso si può giungere ad una soluzione. Vediamo in che modo occorre comportarsi.
Come vendere una casa cointestata con il consenso di tutti le parti
Il caso più semplice è la vendita di un immobile cointestato con il consenso pacifico di tutte le parti. In questo caso il procedimento si configura come una normale compravendita per cui occorrerà recarsi presso il notaio e firmare gli atti di vendita dell’appartamento.
Per stabilire il valore da liquidare, prima interverrà un perito che effettuerà una stima in base ai valori di mercato. Questo valore verrà applicato alla quota spettante al proprietario uscente.
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Questo consenso deve essere preventivo e non presunto per cui tutte le parti interessate devono essere a conoscenza della vendita e sottoscrivere gli atti notarili.
Un rogito firmato da un solo proprietario non ha valore. Allo stesso modo, il preliminare sottoscritto da uno solo dei comproprietari vincola solo il firmatario il quale, se dopo aver firmato il compromesso non riesce ad ottenere il consenso degli altri contitolari prima del rogito, dovrà risarcire i danni all’eventuale acquirente le cui intenzioni non si siano realizzate.
Come fare se un comproprietario non vuole vendere
Nel caso in cui invece uno dei contitolari non voglia vendere, come vendere una casa cointestata? Ci sono 3 possibilità, vediamole nel dettaglio.
Accordo con liquidazione della quota
La vendita di un immobile cointestato può avvenire tramite cessione della quota agli altri comproprietari che non vogliono invece rinunciare alla proprietà. Questi saranno tenuti a pagare il proprietario uscente con l’equivalente valore in liquidità.
Stabilito il valore della quota e raggiunto l’accordo occorrerà recarsi dal notaio e firmare il passaggio di proprietà sotto forma di vendita o anche di donazione. La donazione è sicuramente una modalità che consente di non pagare le tasse di vendita.
Vendita della propria quota ad un terzo
Laddove le parti non riescano a trovare un accordo, neanche tramite cessione della quota, il proprietario può vendere la propria quota ad un terzo. Occorrerà quindi valutare il valore della quota venduta e poi procedere ad una classica compravendita.
La vendita della quota ad un terzo può avvenire anche senza informare gli altri proprietari. Nel caso di vendita di una casa ereditata però c’è un diritto di prelazione dei coeredi per cui bisogna prima verificare se hanno interesse ad acquista loro la quota.
Nella vendita della quota ad un terzo l’acquirente diventa proprietario di una sola parte della casa che andrà utilizzata insieme agli altri contitolari. Per questo motivo, al di là della successione ereditaria, la vendita della quota ad un terzo è una procedura non molto utilizzata.
Divisione giudiziale
Nel caso di un disaccordo tra i contitolari insanabile, chi vuole vendere può recarsi da un giudice per chiedere la divisione forzata della comunione.
Non importa quale sia l’ammontare della quota, qualsiasi comproprietario può ricorrere alla divisione giudiziale (anche tutti insieme).
Il tribunale cercherà come prima strada di dividere il bene in natura, ad esempio nel caso di più villette che possano trasformarsi in diverse unità immobiliari. Anche qui è necessario che i contitolari siano tutti d’accordo.
Se invece questo tipo di divisione non è possibile, il giudice dispone di vendere la casa e di dividere il guadagno fra i diversi proprietari in maniera proporzionale alle quote immesse. In questa fase ogni contitolare può farsi avanti per acquistare le quote in vendita.
La vendita a seguito di divisione giudiziale è però poco conveniente visto che l’aggiudicazione dell’immobile avviene in genere ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Sarebbe quindi preferibile che i comproprietari acquistino la quota del soggetto “uscente” per poi vendere privatamente il bene alle proprie condizioni e non a quelle del tribunale.
Come vendere casa cointestata con mutuo
Anche nel caso di una casa cointestata con mutuo è necessario l’accordo delle parti per poter vendere.
In più, nel caso in cui il mutuo sia già stato finanziato dalla banca, ai proprietari resta l’obbligo di corrispondere le varie rate del mutuo. Queste possono essere saldate con i guadagni della vendita e in caso di un plusvalore, la differenza viene suddivisa equamente tra i venditori.
Un’altra strada è quella di modificare gli intestatari del mutuo. In questo modo chi vende si svincola dell’onere del pagamento delle rate del mutuo cedendolo agli acquirenti. Non è detto però che la banca accetti queste nuove condizioni.
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