Vendere un appartamento affittato con l’inquilino dentro è possibile?

Sei proprietario di un appartamento e ti stai chiedendo se potresti metterlo in vendita anche se è ancora in corso una locazione? 

Scopri come fare nel nostro articolo dedicato, in cui esaminiamo nel dettaglio come vendere un appartamento affittato nel rispetto della legge e nel modo più soddisfacente per tutte le parti in questione.

 

Come si può vendere un appartamento affittato prima della scadenza del contratto di locazione

Il Codice Civile stabilisce che il proprietario di casa ha sempre il diritto di mettere in vendita il proprio appartamento affittato, anche prima della scadenza del contratto di locazione.

Allo stesso tempo, però, il Codice chiarisce che l’inquilino ha il diritto di vivere nell’abitazione fino allo scioglimento del contratto, anche a seguito della vendita dello stesso.

Questo significa che, quando il proprietario decide di mettere in vendita un appartamento affittato deve innanzitutto comunicare la sua volontà di vendere casa all’inquilino e la presenza di un inquilino al potenziale acquirente.

A questo punto ci sono due possibilità:

• Se il contratto di locazione è vicino alla scadenza, il proprietario deve comunicare con sei mesi di anticipo la volontà di non rinnovare la locazione. In questo caso, l’inquilino ha la possibilità di beneficiare del diritto di prelazione, se intende comprare lui stesso la casa. A parità di offerta economica questi ha la prelazione sull’acquisto e potrà aggiudicarsi l’acquisto. Se l’inquilino non è interessato ad esercitare la prelazione, il proprietario potrà vendere la casa a chi vuole.
• Laddove, invece, il contratto di affitto sia già stato rinnovato e non sia prossimo alla scadenza, il proprietario può solamente tentare di ottenere una risoluzione consensuale e anticipata del contratto di locazione. Se l’inquilino non accetta la risoluzione anticipata, il proprietario deve informare il potenziale acquirente della presenza di un inquilino e di un contratto di locazione per verificare se sia interessato a subentrare come locatore. L’inquilino, ha invece l’obbligo di permettere al proprietario dell’immobile l’accesso allo stesso al fine di farlo visionare ai potenziali acquirenti, pena una responsabilità contrattuale, con conseguente risarcimento del danno.

 

Come funziona il diritto di prelazione dell’inquilino sull’immobile

Quando il proprietario manifesta la sua intenzione di vendere a ridosso della scadenza e dell’eventuale rinnovo del contratto, può accordarsi con gli inquilini per una vendita diretta (se il contratto non è ancora mai stato rinnovato).

Il proprietario che voglia vendere casa a ridosso della scadenza del contratto di affitto deve quindi inviare una comunicazione dei suoi piani all’inquilino. La comunicazione in questione deve essere scritta, ed essere notificata da ufficiale giudiziario o tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Il documento deve includere anche il prezzo previsto per la cessione e la richiesta di informarti sul suo desiderio di usufruire della prelazione.

L’inquilino ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione e quindi se vuole acquistare alle condizioni indicate o meno.

Se l’inquilino invia una rinuncia scritta o se scade il termine dei 60 giorni, il proprietario ha la libertà di vendere a chi vuole. Se invece l’inquilino intende acquistare e risponde entro 60 giorni alla comunicazione tramite un altro atto o raccomandata, entro 30 giorni alla notifica dovrà anche versare il prezzo di acquisto e firmare il contratto preliminare, a meno che non siano previste condizioni differenti.

 

Quali sono le eccezioni al diritto di prelazione 

La legge stabilisce una serie di casi in cui il diritto di prelazione dell’inquilino non si applica:

• il conduttore possiede altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in vendita;
• il contratto di locazione è già stato rinnovato o è scaduto;
• il trasferimento dell’immobile da parte del locatore avviene a favore degli eredi; per donazione o a titolo gratuito;
•  l’immobile in questione viene conferito ad una società;
• l’immobile è stato oggetto di divisione tra i comproprietari.

 

Cosa succede quando si vende casa con l’inquilino dentro?

Se l’inquilino decide di restare in affitto fino alla scadenza del contratto, e il potenziale acquirente decide comunque di comprare casa, nel momento successivo alla vendita deve essere data comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione.

A partire dal momento della comunicazione, l’inquilino deve versare i successivi canoni di locazione all’acquirente. Non solo, in prossimità della scadenza del contratto di locazione, il nuovo proprietario dell’immobile ha la possibilità di scegliere se disdire la locazione o rinnovarla. 

Nel primo caso il nuovo proprietario deve inviare all’inquilino una lettera di recesso con il preavviso di sei mesi; nel secondo caso il nuovo proprietario non ha obbligo di effettuare comunicazioni.

 

Cosa cambia se l’inquilino dell’appartamento affittato è moroso

La vendita di un appartamento affittato con l’inquilino dentro si complica nel caso di morosità. Trovare una persona disposta a subentrare in un rapporto d’affitto in caso di morosità è un’impresa quasi impossibile. Quindi, prima di provare a mettere in vendita la casa è necessario fare tutto il possibile per risolvere la situazione.

La prima strada da percorrere è la diplomazia, cercando di capire le circostanze che hanno portato al fallimento e cercando di trovare un accordo amichevole. Se, però, l’inquilino non ha intenzione di pagare o di uscire dall’immobile, l’unica soluzione è seguire il procedimento legale.

Il tribunale avrà il compito di valutare la situazione e tutelare i diritti del proprietario per ripristinare la piena proprietà della proprietà. Il processo giudiziario può richiedere dai 6 ai 12 mesi, ma garantisce che il proprietario abbia una soluzione legale e chiara al problema dell’inquilino moroso.

 

Vendere appartamento affittato con inquilino dentro: Conclusioni

In linea generale conviene vendere casa affittata quando il compratore vuole fare un investimento immobiliare e non ha intenzione di andarci a vivere.

In questo caso l’operazione risulterà interessante sia per chi vuole vendere sia per chi vuole acquistare. Acquistando un immobile  occupato da un inquilino non solo si riceve un’entrata ogni mese grazie all’affitto, ma si paga anche un prezzo di acquisto inferiore in media del 15-20% in meno.

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