Casa con ipoteca: tutti i consigli per venderla senza problemi

Quando si tratta di ipoteche, è comune essere assaliti da ansie e dubbi, perché si pensa che una casa con ipoteca non possa essere ceduta a nessun altro.

In realtà, come vedremo in questa guida, non è così, perché si tratta di un vincolo che grava sull’immobile e non sul proprietario e che ne rende quindi possibile la vendita.

Prima di procedere con i consigli veri e propri, iniziamo a comprendere meglio che cosa si intenda per ipoteca.

Cos’è l’ipoteca?

Secondo l’art. 2808 del Codice Civile “l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.

Detto in parole più semplici, l’ipoteca è una forma di tutela nei confronti del creditore, dal momento che se tu non fossi più in grado di pagare le rate del debito, potrebbe decidere di rivalersi su un bene immobile di tua proprietà (casa iinclusa).

Fra l’altro, il creditore godrebbe del diritto di prelazione e del diritto di sequela; ciò significa che non solo l’ipoteca seguirebbe il bene, ma in caso di vendita forzata, il creditore dovrà essere consultato prima di chiunque altro per l’acquisto dell’immobile.

Un’altra caratteristica dell’ipoteca è che generalmente dura 20 anni e trascorso questo tempo, se non viene rinnovata dal creditore, decade in automatico.

Devi sapere, però, che non esiste un solo tipo di ipoteca; quella più diffusa è la volontaria, ed  è associata solitamente al mutuo, un prestito particolare che, come saprai, utilizza spesso l’immobile come garanzia.

Per procedere con tale iscrizione, la banca si avvale dell’analisi di un perito che, attraverso un sopralluogo e l’analisi della documentazione, stabilisce il valore della tua casa, il quale corrisponderà all’ipoteca stessa.

Ma poiché il mercato immobiliare è variabile e le proprietà subiscono grosse oscillazioni dei prezzi, per tutelarsi l’istituto di credito potrebbe non concedere più dell’80% del valore stabilito (ma considera che esistono delle eccezioni).

Per sancire il tutto, si dovrà poi ricorrere ad un notaio che presenzierà alla stipula del contratto di mutuo, al quale seguirà l’erogazione della somma richiesta, mentre l’immobile ipotecato verrà trascritto nei registri pubblici.

Ipoteca legale e giudiziale

Un altro tipo di ipoteca è quella legale, di cui parla l’art. 2817 del Codice Civile e che interviene molto più raramente, perché circoscritta a casi specifici, come gli atti di alienazione.

Per esempio, poniamo che abbia deciso di vendere la tua casa, ma l’acquirente non sia in grado di saldare il totale del prezzo in sede di rogito e che chieda quindi una dilazione del pagamento nel corso del tempo.

Poiché stiamo parlando di somme di denaro importanti, è chiaro che potresti richiedere una garanzia per tutelarti nel caso in cui il compratore non dovesse saldare tutte le rate; in questo caso, si parlerà di ipoteca legale.

Ciò significa che potrai agire sull’immobile venduto, in relazione alla parte di importo che devi ancora ricevere.

L’ipoteca giudiziale, invece, disciplinata dall’art. 2818 del Codice Civile, deriva dalla sentenza di un giudice a titolo di risarcimento per la parte lesa e può intervenire in qualsiasi tipo di debito, persino in quelli più modesti.

In sostanza, la parte che deve essere risarcita richiede una vendita forzata dell’immobile, per poter recuperare le somme dovute.

Ora che abbiamo chiarito quali sono le principali differenze fra i diversi tipi di ipoteca, rispondiamo al quesito fondamentale: si può vendere la casa con ipoteca?

Scopriamolo nel prossimo paragrafo.

Si può vendere la casa con ipoteca?

Uno dei primi controlli che effettuano gli acquirenti è quello di analizzare la visura ipotecaria per verificare che sulla casa interessata non ci siano ipoteche, per l’appunto, così come gravami e pregiudizievoli, che potrebbero compromettere la compravendita.

In pochi però sanno che una casa con ipoteca si può comunque vendere, perché il proprietario può disporne liberamente; tuttavia, dobbiamo fare alcune precisazioni che ti eviteranno di incappare in  gravi conseguenze.

Prima di tutto, tieni presente che il diritto del creditore grava sull’oggetto e non sul proprietario: ciò significa che in caso di vendita, l’ipoteca continuerà a seguire l’immobile, persino se questo dovesse essere ceduto ad una quarta persona.

Tale prospettiva il più delle volte risulta poco allettante per il compratore, in quanto correrebbe il rischio di vedersi espropriato di un bene.

Per vendere una casa con ipoteca, dovrai di conseguenza avvisare l’acquirente già nelle primissime fasi della compravendita, ovvero quando si stipula il contratto preliminare, altrimenti la procedura potrebbe essere ritenuta non valida.

Può succedere, però, che sia il notaio a porre un freno alla trattativa, in quanto per giungere alla firma del rogito, spesso si richiede l’assenza di ipoteche che gravino sull’oggetto della compravendita.

Ci sono comunque diverse modalità per riuscire a vendere una casa con ipoteca; nei prossimi paragrafi troverai i nostri consigli.

Accollo del mutuo o cambio dell’ipoteca

Supponiamo che tu abbia deciso di vendere la tua casa, ma non abbia ancora finito di saldare le rate del mutuo ipotecario.

In questo caso hai la possibilità di procedere con la compravendita, ma facendo in modo che sia l’acquirente a subentrare come debitore, alle stesse condizioni che la banca aveva precedentemente sottoscritto con te.

Le tipologie di accollo del mutuo in questo caso sono due:

• Liberatorio: prevede il sollevamento di ogni responsabilità da parte tua nel caso in cui le future rate non venissero saldate;
• Cumulativo: a differenza del precedente, continuerai ad essere responsabile del pagamento del mutuo, al pari del compratore.

Un’alternativa all’accollo del mutuo è la possibilità di rimuovere l’ipoteca dalla casa, per spostarla su un altro immobile di tua proprietà, naturalmente in accordo con la banca.

È chiaro che l’ideale sarebbe trovare un oggetto di ipoteca che abbia almeno pari valore, se non superiore, ma se ciò non dovesse essere possibile, dovrai ricorrere alla fideiussione da parte di un soggetto garante, che garantisca la copertura della parte del mutuo residua.

Un’altra idea per vendere una casa con ipoteca

La soluzione migliore che puoi adottare per vendere una casa con ipoteca sarebbe quella di estinguere il debito in corso e avviare quindi la procedura di cancellazione dell’ipoteca, gratuita per il debitore quando si tratta di un mutuo.

Ma poiché questa soluzione richiede spesso ingenti somme di denaro, come si può procedere nel caso in cui non si abbia la possibilità di pagare il debito residuo?

Ciò che puoi fare è chiedere alla banca l’estinzione del mutuo attraverso la somma ricavata dalla vendita dello stesso immobile: in sostanza, il giorno del trasferimento di proprietà, il compratore richiede al proprio istituto di credito l’emissione di un assegno circolare da intestare alla tua banca, in modo da saldare la parte di debito rimanente e cancellare l’ipoteca sulla casa.

Prima di questa fase, tuttavia, dovrai aver richiesto all’istituto di credito un conteggio finalizzato all’estinzione anticipata, in relazione alla data in cui verrà firmato l’atto di compravendita.

Attenzione, però: saldare il debito in corso entro il rogito è una soluzione obbligatoria nel caso in cui la casa sia stata ipotecata dall’Agenzia delle Entrate Riscossione (ossia la ex Equitalia).

L’acquirente non è stato informato dell’ipoteca: le conseguenze

Come abbiamo specificato a più riprese, è fondamentale che l’acquirente sia informato della presenza di un’ipoteca sull’immobile già nel momento in cui firmerà il compromesso.

Detto ciò, il compratore che non è stato adeguatamente informato della situazione, potrà procedere in diversi modi per far valere i suoi diritti:

• Risoluzione del contratto, che non risulta più valido, costringendo il venditore non solo a restituire quanto già pagato, ma anche a risarcire i danni subiti.
• Restituzione di quanto già speso, continuando comunque a mantenere la proprietà sull’immobile.
• Sospensione del saldo del debito residuo, se risulta ancora da pagare il totale del prezzo di compravendita.

Se la casa con ipoteca viene pignorata: ecco cosa può fare il compratore 

Ti presentiamo ora un altro caso limite: sei riuscito a vendere la tua casa con ipoteca, ma sei risultato inadempiente nei pagamenti, al punto che il creditore ha deciso di pignorare l’immobile, nonostante ormai appartenga ad un nuovo proprietario.

Come già anticipato, tieni presente che se il compratore dovesse dimostrare che non era a conoscenza dell’ipoteca prima della compravendita, potrà chiederti il risarcimento dei danni, così come il diritto di subentrare nelle ipoteche di altri beni in tuo possesso, a favore del creditore soddisfatto.

Qualora, invece, fosse già stato messo al corrente, potrà agire in uno dei seguenti modi:

• Pagare i creditori
• Liberare l’abitazione ipotecata
• Rilasciare l’immobile

Come vedi, a meno che non si accolli il debito, il nuovo proprietario non potrà opporsi alla procedura esecutiva attivata dal creditore, ma potrà rivalersi contro di te in altri procedimenti.

In conclusione, è possibile vendere la casa con ipoteca, ma con le dovute cautele per evitare di dover affrontare conseguenze anche gravi. 

Se vuoi sapere quanto vale la tua casa e come metterla in vendita nel migliore dei modi, chiedicelo, possiamo aiutarti!