Spese condominiali straordinarie: chi paga e come (2026)
Miriam PeraniLe spese condominiali straordinarie le paga il proprietario, in proporzione ai millesimi (articolo 1123 del Codice civile), anche se la casa è in affitto. Se l’immobile viene venduto, in mancanza di accordi diversi paga chi era proprietario quando l’assemblea ha deliberato i lavori. Prima di iniziare l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori (articolo 1135). Aggiornato al 6 novembre 2026.
In questa guida trovi la differenza tra spese ordinarie e straordinarie, chi paga tra proprietario, inquilino, usufruttuario, venditore e acquirente, le maggioranze necessarie in assemblea, come funziona il fondo speciale e un esempio di calcolo della tua quota.
Cosa sono le spese condominiali straordinarie
Sono le spese per interventi non periodici sulle parti comuni dell’edificio: lavori che servono a conservarlo, a renderlo sicuro o a migliorarlo, e che di solito hanno costi elevati. Le spese ordinarie, invece, riguardano la gestione di tutti i giorni e rientrano nel preventivo annuale.
| Spese ordinarie | Spese straordinarie |
|---|---|
| Pulizia delle scale e delle parti comuni | Rifacimento del tetto o del lastrico solare |
| Luce delle scale e consumi comuni | Rifacimento delle facciate o isolamento termico (cappotto) |
| Manutenzione ordinaria e funzionamento dell’ascensore | Sostituzione dell’ascensore o dell’impianto di riscaldamento centralizzato |
| Piccole riparazioni ricorrenti | Consolidamento strutturale, rifacimento di scale, impianti idrici o fognari |
| Compenso dell’amministratore e assicurazione | Innovazioni: abbattimento delle barriere architettoniche, impianti a fonti rinnovabili, parcheggi |
Un riferimento utile per capire cosa è “straordinario” arriva dall’articolo 1005 del Codice civile, dettato per l’usufrutto: sono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Per un approfondimento sui singoli interventi leggi la guida alla manutenzione straordinaria.
Chi paga le spese straordinarie
Proprietario e inquilino
Verso il condominio paga sempre il proprietario, che è il condomino. Nei rapporti con l’inquilino, l’articolo 9 della legge 392/1978 mette a carico del conduttore, salvo patto contrario, solo gli oneri accessori: pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo dei pozzi neri, altri servizi comuni e il 90% delle spese di portineria. Le spese straordinarie non sono in questo elenco e restano quindi al proprietario. Trovi la ripartizione voce per voce nella guida alle spese condominiali tra proprietario e inquilino.
Usufruttuario e nudo proprietario
Con l’usufrutto le spese si dividono così: all’usufruttuario quelle di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria (articolo 1004 del Codice civile), al nudo proprietario le riparazioni straordinarie (articolo 1005). L’usufruttuario paga anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dal suo inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria, e deve al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse sulle somme spese per le straordinarie. Verso il condominio, però, nudo proprietario e usufruttuario rispondono in solido (articolo 67 delle disposizioni di attuazione): l’amministratore può chiedere il pagamento a entrambi.
Chi si è staccato dal riscaldamento centralizzato
Il condomino che rinuncia all’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal distacco non derivano squilibri o aggravi per gli altri, smette di pagare i consumi ma resta tenuto a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e a quelle per la sua conservazione e messa a norma (articolo 1118 del Codice civile).
Spese straordinarie e compravendita: chi paga tra venditore e acquirente
È il caso più delicato, perché spesso i lavori vengono deliberati prima del rogito ma pagati dopo. La legge non lo regola espressamente. Secondo l’orientamento della Cassazione (sezione II, sentenza n. 24654 del 2010), riportato dal Servizio Studi della Camera dei deputati, in mancanza di un diverso accordo tra le parti paga chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha disposto i lavori, perché è la delibera a far nascere l’obbligo. Quindi:
- lavori deliberati prima del rogito: li paga il venditore, anche se vengono eseguiti, in tutto o in parte, dopo la vendita;
- lavori deliberati dopo il rogito: li paga l’acquirente;
- spese di manutenzione ordinaria: secondo la stessa giurisprudenza, l’obbligo nasce con l’esecuzione dei lavori, non con l’approvazione del preventivo.
A questo si aggiunge la regola sulla solidarietà dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione: il condominio può chiedere all’acquirente i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, e il venditore resta obbligato finché all’amministratore non arriva copia autentica dell’atto di vendita. Se l’acquirente paga quote che spettavano al venditore, può rivalersi su di lui.
| Situazione | Chi paga (salvo accordi diversi) | Cosa può chiedere il condominio |
|---|---|---|
| Lavori deliberati e pagati prima del rogito | Venditore | Nulla all’acquirente, se le quote sono state saldate |
| Lavori deliberati prima del rogito, rate scadute dopo | Venditore | Le rate dell’anno in corso e del precedente anche all’acquirente, che poi si rivale sul venditore |
| Lavori deliberati dopo il rogito | Acquirente | L’intero importo all’acquirente |
| Atto di vendita non ancora comunicato all’amministratore | Secondo la regola della delibera | Anche al venditore, che resta obbligato in solido |
Come tutelarti quando compri o vendi
- Prima della proposta di acquisto, chiedi al venditore i verbali delle ultime assemblee e l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, che l’amministratore deve rilasciare al condomino che la richiede (articolo 1130, numero 9, del Codice civile).
- Scrivi nel preliminare chi paga i lavori già deliberati o in discussione: l’accordo tra le parti prevale sul criterio della delibera nei rapporti tra venditore e acquirente.
- Al rogito, fai trasmettere all’amministratore copia autentica dell’atto, così il venditore smette di essere obbligato per le quote future.
Per impostare bene la trattativa leggi la guida all’offerta di acquisto di un immobile. Se stai vendendo, scopri come vendere casa con Gromia oppure parti da una valutazione gratuita.
Come si ripartiscono le spese straordinarie
La regola generale è l’articolo 1123 del Codice civile: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo i millesimi, salvo diversa convenzione. Ci sono due correttivi:
- se un bene serve i condomini in misura diversa, la spesa si divide in proporzione all’uso che ciascuno può farne;
- se scale, cortili, lastrici solari o impianti servono solo una parte dell’edificio, pagano solo i condomini che ne traggono utilità.
Per scale e ascensori c’è una regola specifica (articolo 1124): la spesa di manutenzione e sostituzione si divide per metà in base al valore delle unità e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Chi abita più in alto, quindi, paga di più. Ne parliamo nella guida all’ascensore in condominio.
Una ripartizione diversa da quella di legge richiede una “diversa convenzione”, cioè un accordo tra i condomini (per esempio nel regolamento contrattuale). Se le tabelle non sono aggiornate, parti dalla guida al calcolo dei millesimi.
Esempio di calcolo della tua quota
L’assemblea approva il rifacimento della facciata per 120.000 euro. Il tuo appartamento vale 85 millesimi di proprietà.
- Quota a tuo carico: 120.000 × 85 / 1.000 = 10.200 euro.
- Se il contratto con l’impresa prevede quattro pagamenti a stato di avanzamento da 30.000 euro ciascuno, il fondo speciale può essere costituito rata per rata: per ogni tranche versi 30.000 × 85 / 1.000 = 2.550 euro.
Approvazione in assemblea: le maggioranze
Le maggioranze dipendono dal tipo di intervento. Le trovi negli articoli 1136 e 1120 del Codice civile. I valori sono espressi in millesimi su 1.000.
| Tipo di intervento | Maggioranza richiesta | Norma |
|---|---|---|
| Riparazioni straordinarie di notevole entità e ricostruzione dell’edificio | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, in prima e in seconda convocazione | Art. 1136, quarto comma |
| Altri lavori di manutenzione straordinaria, in prima convocazione | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1136, secondo comma |
| Altri lavori di manutenzione straordinaria, in seconda convocazione | Maggioranza degli intervenuti e almeno 333,33 millesimi | Art. 1136, terzo comma |
| Innovazioni agevolate: sicurezza e salubrità, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, impianti a fonti rinnovabili, impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e l’accesso ai flussi informativi | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi | Art. 1120, secondo comma |
| Altre innovazioni (miglioramento o uso più comodo delle parti comuni) | Maggioranza degli intervenuti e almeno 666,67 millesimi | Art. 1136, quinto comma |
Ricorda anche i quorum per la validità dell’assemblea: in prima convocazione serve la presenza di condomini che rappresentino due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti; in seconda convocazione almeno un terzo del valore e un terzo dei partecipanti. L’avviso di convocazione, con l’ordine del giorno specifico, va comunicato almeno cinque giorni prima (articolo 66 delle disposizioni di attuazione).
Le innovazioni che possono pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono alcune parti comuni inservibili anche a un solo condomino sono vietate (articolo 1120, ultimo comma), qualunque sia la maggioranza.
Il fondo speciale obbligatorio
Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni l’assemblea deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (articolo 1135, numero 4, del Codice civile). Se il contratto d’appalto prevede pagamenti graduali in base allo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Il fondo serve a evitare che i lavori partano senza copertura e che, se qualcuno non paga, l’impresa resti senza soldi. Chi non versa la propria quota diventa moroso, con le conseguenze che trovi nella guida su chi non paga il condominio e a cosa va incontro.
Lo stesso articolo stabilisce che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che abbiano carattere urgente: in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Per le emergenze leggi la guida ai lavori urgenti in condominio.
Il fondo è obbligatorio anche nei piccoli condomini senza amministratore: le regole di gestione le trovi nella guida al condominio senza amministratore.
Come contestare una spesa straordinaria
Se ritieni che la delibera sia contraria alla legge o al regolamento (per esempio per una maggioranza insufficiente, un errore nella ripartizione o una convocazione irregolare), puoi chiedere al giudice di annullarla entro il termine perentorio di 30 giorni: dalla data della delibera se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto, dalla comunicazione se eri assente (articolo 1137 del Codice civile). L’impugnazione non sospende da sola l’esecuzione della delibera, salvo diverso ordine del giudice. Per le controversie condominiali è previsto il tentativo di mediazione, come richiamato dall’articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione.
Prima di arrivare al giudice, chiedi di vedere preventivi, contratto e documenti di spesa: hai diritto di prenderne visione in ogni tempo ed estrarne copia a tue spese (articolo 1130-bis del Codice civile).
Bonus fiscali sui lavori condominiali
Molti interventi straordinari sulle parti comuni danno diritto a detrazioni fiscali, che ogni condomino ottiene in base alla propria quota millesimale. Aliquote e limiti cambiano di anno in anno: trovi quelli in vigore nella guida su come ristrutturare casa nel 2026 con bonus e incentivi.
Conclusioni
Le spese condominiali straordinarie seguono tre regole chiave: le paga il proprietario (non l’inquilino) in base ai millesimi, salvo criteri d’uso o parti che servono solo alcuni; vanno approvate con le maggioranze dell’articolo 1136 e finanziate con un fondo speciale obbligatorio; in caso di vendita conta la data della delibera, ma è sempre meglio mettere per iscritto nel preliminare chi paga cosa. Con verbali e attestazioni alla mano eviti la maggior parte delle liti tra condomini, venditori e acquirenti.
Domande frequenti
Salvo un diverso accordo tra le parti, le paga il venditore, cioè chi era proprietario quando l’assemblea le ha deliberate, anche se i lavori vengono eseguiti dopo la vendita (Cassazione, sentenza n. 24654/2010). Il condominio può comunque chiedere all’acquirente le quote dell’anno in corso e del precedente; l’acquirente poi si rivale sul venditore.
No. L’articolo 9 della legge 392/1978 mette a carico dell’inquilino solo gli oneri accessori, come pulizia, ascensore, acqua, luce, riscaldamento e il 90% della portineria. Le spese straordinarie restano al proprietario, salvo accordi diversi nel contratto.
Per le riparazioni straordinarie di notevole entità serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), sia in prima sia in seconda convocazione (articolo 1136 del Codice civile). Per le innovazioni ordinarie servono almeno due terzi del valore, per quelle agevolate come risparmio energetico e barriere architettoniche almeno la metà.
È un fondo che l’assemblea deve costituire obbligatoriamente prima di eseguire opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, di importo pari all’ammontare dei lavori (articolo 1135 del Codice civile). Se il contratto prevede pagamenti a stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti.
Il nudo proprietario, secondo l’articolo 1005 del Codice civile, mentre all’usufruttuario spettano quelle ordinarie. Verso il condominio, però, nudo proprietario e usufruttuario rispondono in solido (articolo 67 delle disposizioni di attuazione).
Si moltiplica l’importo dei lavori per i tuoi millesimi e si divide per 1.000. Per esempio, su lavori da 120.000 euro, con 85 millesimi paghi 10.200 euro. Per scale e ascensori metà della spesa si divide in base al valore e metà in base all’altezza del piano.