Contratto preliminare di compravendita: tutto quello che devi da sapere

Con quello di oggi, inauguriamo una serie di articoli legati a tematiche di ordine legale riguardo la compravendita immobiliare. Iniziamo con un argomento caro a molti: quali sono gli accertamenti e le verifiche che devono necessariamente accompagnare la stipula di un contratto preliminare di compravendita o di una proposta di acquisto?

Il contratto preliminare: la questione

Quando si decide di acquistare una casa, uno dei primi step fondamentali da compiere è la stipula del contratto preliminare con cui venditore e acquirente si obbligano a concludere la futura e definitiva compravendita, stabilendone modalità e termini. Soffermiamoci in questo articolo sugli aspetti generali del contratto preliminare e sulle verifiche che è opportuno eseguire onde evitare in seguito spiacevoli sorprese.

Il contratto preliminare: aspetti generali

Il contratto preliminare ha lo scopo di assicurare una garanzia generica in favore di entrambi i contraenti predeterminando il contenuto del futuro contratto di compravendita, allo scopo di evitare, innanzi tutto, il ritardo nella stipulazione del definitivo contratto a causa di incertezze su elementi essenziali dell’accordo stesso, quali la precisa individuazione del bene, le sue caratteristiche, il prezzo, le modalità di pagamento e gli eventuali diritti di terzi.

Pur trattandosi di un contratto preparatorio di un futuro contratto esso deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo (art. 1325 c.c.):

• accordo delle parti: una manifestazione di volontà espressa da un soggetto capace di esprimerla;
• oggetto: bene promesso in vendita e nel prezzo promesso per l’acquisto;
• causa: la ragione essenziale del contratto. Si tratta di una causa “tipica” in quanto il contratto di vendita che le parti si impegnano a stipulare è uno dei contratti tipici disciplinati dal codice civile. La mancanza di causa determina la nullità del contratto;
• la forma scritta è prevista a pena di nullità (art. 1351 c.c.).

Il contratto preliminare: verifiche essenziali

Sono connesse alla stipula del preliminare una serie di verifiche necessarie da compiere onde evitare spiacevoli sorprese in seguito alla compravendita definitiva e quindi al trasferimento dell’unità immobiliare.

1. L’assenza di vincoli: al fine di evitare di incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare l’atto di compravendita è necessario accertare che il venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario, quindi deve essere in possesso di un valido atto di acquisto, verificando al contempo l’eventuale presenza di ipoteche o servitù.
   • Tutela acquirente. A tal proposito, i giudici hanno precisato che se l’unità immobiliare venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, il promissario acquirente ha la facoltà di ottenere la liberazione dei pesi gravanti sul bene; in alternativa, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto nel caso in cui ricorrono gli estremi del grave inadempimento (Trib. Campobasso, 11 aprile 2018, n. 469. Nel caso di specie, il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione in quanto l’esistenza di un vincolo reale, taciuto al momento della stipula del preliminare, si poneva, quale circostanza atta a fondare l’inadempimento del promittente venditore, tenuto conto anche che l’ipoteca era di entità di gran lunga superiore al valore della quota di proprietà del debitore).
2. Regolarità edilizia: occorre accertare che la casa sia stata costruita con regolare permesso di costruire, se pendono domande di condono in corso e se sia agibile.
   • Tutela acquirente. In punto di diritto, la Corte di Cassazione ha osservato che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità è giustificato, perché l’acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. civ., sez. VI, ord. 14 gennaio 2019, n. 622).
3. Verifica regolarità condominiale: se l’immobile oggetto del preliminare e della futura compravendita si trova in un condominio è opportuno prendere visione del regolamento di condominio, quindi verificare se ci sono eventuali delibere che riguardano lavori di straordinaria amministrazione e se vi sono spese condominiali non ancora saldate dal venditore.
   • Tutela acquirente. In argomento, la Corte di legittimità ha osservato che in caso di vendita di un appartamento sito in edificio condominiale, nel quale siano stati deliberati prima dell’atto notarile lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulla cosa comune, ove i contraenti non si siano diversamente accordati sulla ripartizione delle spese, è tenuto a sopportarne i costi il venditore, in quanto proprietario dell’immobile al momento della delibera che abbia disposto l’esecuzione dei lavori, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. In ogni caso, potendo il condominio pretendere il dovuto solo nei confronti del condomino attuale (nella specie l’acquirente) e non rilevando che le opere, anche solo in parte, siano state eseguite successivamente alla vendita, l’acquirente che abbia pagato ha il diritto di rivalersi nei confronti del venditore (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010 n. 24654).

Altre verifiche

Oltre a queste verifiche essenziali, ve ne sono ulteriori da effettuare al momento della stipula del contratto preliminare che rendono più sicura la futura compravendita: verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) dell’abitazione alle norme di sicurezza; verifica del rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica) o su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sull’immobile; verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione degli immobili da trasferire; verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento dell’immobile (assoggettabilità a IVA, eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, ecc).

Certificazione energetica

Il D.L. 63/2013 ha totalmente innovato la disciplina applicabile alle trattative di vendita e di conseguenza anche al preliminare. Ora si può fondatamente sostenere che l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussista anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita.

Quindi, non si potrà più attendere il momento della stipula dell’atto traslativo per dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica, come invece era ritenuto possibile in precedenza. Il proprietario, ora è tenuto a dotare l’immobile dell’attestato energetico nel momento stesso in cui decide di metterlo in vendita, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge, e ciò, a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali.

In conclusione, è corretto ritenere che il venditore deve consegnare all’acquirente tutta la documentazione tecnica ed amministrativa relativa agli impianti comprese le dichiarazioni di conformità ed il libretto di uso e manutenzione in quanto la conformità degli impianti (in relazione alla normativa tecnica al momento della realizzazione) rientra comunque nella generica garanzia per vizi della cosa venduta. Il venditore è sempre tenuto, salvo patto contrario, a garantire che il bene sia immune da vizi ed è inoltre chiamato a rispondere dei danni subiti dall’acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti di dotazione dell’immobile venduto.