Condominio senza amministratore: regole e obblighi 2026

Un condominio può fare a meno dell’amministratore finché i condomini non sono più di otto: lo stabilisce l’articolo 1129 del Codice civile. Dal nono condomino in su la nomina è obbligatoria e, se l’assemblea non provvede, la fa il giudice su ricorso anche di un solo condomino. Senza amministratore decidete tutto in assemblea, dividete le spese secondo i millesimi e restate comunque soggetti agli obblighi fiscali. Aggiornato al 6 novembre 2026.

In questa guida trovi le soglie fissate dalla legge, come si convoca l’assemblea senza amministratore, chi può fare da referente, come gestire codice fiscale, ritenute e bonus edilizi, e cosa succede con i debiti verso i fornitori o quando vendi casa.

Quando l’amministratore non è obbligatorio: la regola degli otto condomini

Il primo comma dell’articolo 1129 del Codice civile dice: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Ne derivano due conseguenze pratiche:

• fino a otto condomini l’amministratore è facoltativo: potete nominarlo se vi conviene, ma nessuno può imporvelo;
• da nove condomini in su la nomina è obbligatoria; se l’assemblea non la fa, ciascun condomino può chiedere al tribunale di nominarlo.

Attenzione al conteggio: la norma parla di condomini, cioè dei proprietari, non del numero di appartamenti. L’Agenzia delle Entrate, nella sua guida sulle agevolazioni, definisce infatti il “condominio minimo” come “un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini”. Se hai dubbi su un caso particolare (per esempio più unità intestate alla stessa persona, o comproprietari), fatti confermare il conteggio da un professionista prima di decidere.

Il condominio esiste comunque, anche senza amministratore e senza alcuna delibera: secondo la giurisprudenza richiamata dall’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 45/E del 2008), nasce automaticamente quando l’unico proprietario di un edificio vende a terzi almeno un piano o una porzione di piano.

Le soglie che cambiano gli obblighi

Numero di condomini	Cosa prevede la legge	Norma
Fino a 8	Amministratore facoltativo (il cosiddetto condominio minimo)	Art. 1129, primo comma, c.c.
Più di 8	Amministratore obbligatorio; se l’assemblea non lo nomina, provvede il giudice su ricorso di uno o più condomini	Art. 1129, primo comma, c.c.
Più di 10	Obbligo di formare un regolamento di condominio	Art. 1138 c.c.
Più di 20	Un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore dell’edificio	Art. 67 disp. att. c.c.

Chi decide in un condominio senza amministratore

L’organo che decide è sempre l’assemblea dei condomini. Le regole su convocazione, quorum e verbale sono le stesse dei condomini con amministratore: cambia solo chi si occupa delle formalità.

Come si convoca l’assemblea

L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che, in mancanza dell’amministratore, l’assemblea ordinaria e straordinaria può essere convocata da ciascun condomino. L’avviso deve:

• indicare in modo specifico l’ordine del giorno, il luogo e l’ora (oppure la piattaforma, se la riunione è in videoconferenza);
• arrivare almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione;
• essere inviato con raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano.

Se un condomino non viene convocato correttamente, la delibera è annullabile su sua richiesta. La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno della prima. La videoconferenza è ammessa, anche se il regolamento non la prevede, con il consenso della maggioranza dei condomini.

Le maggioranze per deliberare

Le maggioranze sono quelle dell’articolo 1136 del Codice civile. I “millesimi” indicano il valore di ogni unità rispetto all’edificio (1.000 millesimi in tutto).

Decisione	Voti necessari
Prima convocazione: assemblea valida	Condomini che rappresentano due terzi del valore (666,67 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti
Prima convocazione: delibera ordinaria	Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore (500 millesimi)
Seconda convocazione: assemblea valida	Almeno un terzo del valore (333,33 millesimi) e un terzo dei partecipanti
Seconda convocazione: delibera ordinaria	Maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (333,33 millesimi)
Nomina e revoca dell’amministratore, riparazioni straordinarie di notevole entità	Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore (500 millesimi), in ogni convocazione
Innovazioni (art. 1120, primo comma)	Maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore (666,67 millesimi)

Di ogni riunione va redatto un verbale. Senza amministratore, conviene decidere in assemblea chi lo custodisce insieme agli altri documenti (contratti, fatture, ricevute dei pagamenti).

Il referente interno: cosa può fare e cosa no

Molti condomini minimi affidano le incombenze pratiche a uno dei proprietari. La legge ne tiene conto: l’articolo 1129 prevede che, in mancanza dell’amministratore, nel luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune sia affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

Hai due strade:

• un referente informale, che convoca le riunioni, raccoglie le quote e tiene i contatti con i fornitori in base a quanto deciso dall’assemblea;
• nominare amministratore uno dei condomini: in questo caso, secondo l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione, non servono il diploma di scuola superiore né il corso di formazione richiesti agli amministratori professionisti (restano invece i requisiti di onorabilità, come non aver subito determinate condanne). Il condomino nominato ha gli stessi obblighi di qualunque amministratore, compreso il conto corrente intestato al condominio.

Un avvertimento importante sulle spese fatte di propria iniziativa: per l’articolo 1134 del Codice civile, il condomino che gestisce le parti comuni senza autorizzazione dell’assemblea (o dell’amministratore, se c’è) non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Prima di ordinare un lavoro, quindi, fatti autorizzare con una delibera. Per capire quando una spesa è davvero urgente leggi la nostra guida sui lavori urgenti in condominio.

Come si dividono le spese senza amministratore

Le regole di ripartizione non cambiano. Secondo l’articolo 1123 del Codice civile, le spese per conservare e usare le parti comuni e per i servizi comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi, salvo diversa convenzione. Se un bene serve i condomini in misura diversa, si paga in proporzione all’uso; se una scala o un impianto serve solo una parte dell’edificio, pagano solo i condomini che ne traggono utilità. Se non avete ancora le tabelle, parti dalla nostra guida al calcolo dei millesimi di condominio.

Nessuno può sottrarsi: l’articolo 1118 stabilisce che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni né evitare di contribuire alle spese di conservazione, neppure cambiando la destinazione d’uso della propria unità.

Esempio pratico. In una palazzina di sei proprietari l’assemblea approva la sostituzione del portone per 3.000 euro. Chi possiede un appartamento da 220 millesimi paga 3.000 × 220 / 1.000 = 660 euro; chi ne ha 120 paga 360 euro.

Per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni vale anche per voi l’obbligo di costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori (articolo 1135 del Codice civile): ne parliamo nella guida alle spese condominiali straordinarie.

Serve un conto corrente del condominio?

L’obbligo di far transitare tutte le somme su un conto corrente intestato al condominio è posto a carico dell’amministratore (articolo 1129, settimo comma). Se l’amministratore non c’è, la legge non prevede espressamente questo obbligo. Un conto dedicato resta comunque la scelta più prudente: rende tracciabili i pagamenti, evita di mescolare i soldi comuni con quelli personali del referente e semplifica la documentazione per i bonus edilizi.

Codice fiscale, ritenute e bonus edilizi nel condominio minimo

Il codice fiscale del condominio

Il condominio che deve avere un codice fiscale lo chiede all’Agenzia delle Entrate con il modello AA5/6, presentandolo a qualsiasi ufficio dell’Agenzia oppure inviandolo per raccomandata con la copia del documento del richiedente. Il codice fiscale ti serve soprattutto in due casi.

• Ritenute sui pagamenti ai fornitori. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il condominio, come sostituto d’imposta, deve operare all’atto del pagamento una ritenuta del 4% sui corrispettivi per contratti di appalto di opere o servizi svolti nell’esercizio d’impresa (per esempio manutenzioni o pulizie), e versarla con il modello F24. Per farlo, il condominio deve essere identificato con un proprio codice fiscale.
• Rapporti con banche e fornitori, come l’apertura di un conto intestato al condominio o le utenze comuni.

Bonus edilizi senza codice fiscale del condominio

Per i bonus sui lavori nelle parti comuni c’è una semplificazione. La guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni della dichiarazione 2026 chiarisce che non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio quando i condomini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non l’hanno nominato, a condizione che le banche e Poste abbiano potuto operare la ritenuta prevista all’accredito del bonifico. In questo caso:

• le fatture possono essere intestate al condomino (o ai condomini) che si occupa degli adempimenti;
• nella dichiarazione ciascuno indica la spesa usando il codice fiscale del condomino che ha fatto il bonifico, oppure il proprio se ognuno ha pagato la sua quota con un documento di spesa intestato a sé;
• in caso di controllo, o se ti rivolgi a un CAF, serve un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori e indichi i dati catastali delle unità del condominio.

Per aliquote e limiti di spesa in vigore leggi la nostra guida su come ristrutturare casa nel 2026 con bonus e incentivi.

Debiti con i fornitori: chi risponde se qualcuno non paga

Una convinzione diffusa è che, senza amministratore, ogni condomino risponda per l’intero debito del condominio. Non è così. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i creditori non possono agire contro i condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso quelli morosi. Inoltre, come ricorda il Servizio Studi della Camera dei deputati richiamando la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 9148/2008), la responsabilità dei condomini verso i terzi è parziaria: ciascuno risponde nei limiti della propria quota millesimale, non per l’intero importo.

Resta il problema pratico: se un vicino non versa la sua parte, il fornitore non viene pagato e i lavori si fermano. Per sapere come recuperare le somme leggi la guida su chi non paga il condominio e a cosa va incontro.

Vantaggi e svantaggi del condominio senza amministratore

Aspetto	Senza amministratore	Con amministratore
Costi	Nessun compenso professionale	Compenso da indicare in modo analitico all’accettazione dell’incarico, a pena di nullità della nomina (art. 1129 c.c.)
Decisioni	Rapide se i condomini vanno d’accordo, lente in caso di conflitti	Convocazioni e adempimenti gestiti da una figura terza
Riscossione delle quote	A carico dei condomini, che devono attivarsi personalmente	L’amministratore deve agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129 c.c.)
Fisco e documenti	Ritenute, registri e archivio a cura dei condomini	Adempimenti fiscali e tenuta dei registri tra i compiti dell’amministratore (art. 1130 c.c.)
Conto corrente	Non espressamente obbligatorio, ma consigliato	Obbligatorio, intestato al condominio

In sintesi: la gestione autonoma funziona bene in palazzine piccole, con proprietari collaborativi e poche spese straordinarie. Se prevedete lavori importanti, ritenute da gestire o rapporti tesi tra vicini, nominare un amministratore (anche uno dei condomini) vi fa risparmiare tempo ed errori. Per sapere cosa fa e quanto costa leggi la guida sull’amministratore di condominio.

Se vendi casa in un condominio senza amministratore

Chi compra subentra anche negli obblighi verso il condominio: per l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, l’acquirente è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, e chi vende resta obbligato in solido finché non viene trasmessa copia autentica dell’atto all’amministratore. Con un amministratore, il venditore chiede l’attestazione sullo stato dei pagamenti prevista dall’articolo 1130; senza amministratore questo documento non c’è, quindi conviene preparare una dichiarazione firmata dagli altri condomini o dal referente sulle quote pagate e sui lavori già deliberati.

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Conclusioni

Il condominio senza amministratore è legale finché i condomini non sono più di otto. Funziona se l’assemblea viene convocata e verbalizzata correttamente, se le spese vengono decise prima di essere fatte e divise per millesimi, e se qualcuno si occupa con continuità di documenti, ritenute e pagamenti. Quando questi presupposti mancano, o quando il numero dei condomini supera la soglia, la nomina di un amministratore diventa una scelta di buon senso o un obbligo di legge.

Domande frequenti